- Le nu-propriétaire achète moins cher, sans revenus pendant la durée choisie.
- L’usufruitier paie une fraction du prix pour percevoir les revenus.
- À l’échéance, la pleine propriété revient au nu-propriétaire, automatiquement.
Le démembrement de SCPI, en vidéo
Nue-propriété, usufruit, prix de chaque droit, échéance et fiscalité : le mécanisme expliqué pas à pas.
Transcription de la vidéo
- Le principe : une part de SCPI est coupée en deux pour une durée fixe. D’un côté la nue-propriété, de l’autre l’usufruit, c’est-à-dire le droit aux revenus.
- Le prix : chacun paie sa partie. Exemple sur 10 ans : 65 % pour la nue-propriété, 35 % pour l’usufruit. Cette clé est illustrative : elle varie selon la SCPI et la durée choisie.
- Pendant la durée du démembrement : l’usufruitier touche les loyers. Le nu-propriétaire ne perçoit rien, donc pas d’impôt sur ces revenus.
- À l’échéance : la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire, sans impôt ni frais (la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt, article 1133 du CGI). Les revenus reprennent alors pour lui.
- Les atouts de la nue-propriété : en principe hors IFI pendant le démembrement (c’est l’usufruitier qui déclare les parts), rien à déclarer côté revenus, et pas d’impôt quand la pleine propriété revient.
- Pour qui : la nue-propriété si vous n’avez pas besoin de revenus aujourd’hui, par exemple pour préparer la retraite ; l’usufruit, souvent pour des sociétés à l’IS qui recherchent des revenus sur une durée connue.
- À savoir : la durée est fixe. La revente est difficile avant l’échéance, le prix de part peut baisser, et l’IR comme l’IFI sont à étudier au cas par cas.
Pour qui ?
La nue-propriété convient à ceux qui n’ont pas besoin de revenus maintenant et préparent un complément pour plus tard, par exemple la retraite. Pendant la durée du démembrement, il n’y a pas de revenus, donc pas d’impôt sur ces revenus.
L’usufruit est souvent acheté par des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ou par des épargnants qui cherchent des revenus sur une durée connue. À l’échéance, il s’éteint sans valeur.
Exemple : CORUM Origin sur 10 ans
Pour une part au prix de 1 135 €, la clé de 10 ans donne 737,75 € pour la nue-propriété (65 %) et 397,25 € pour l’usufruit (35 %). Faites varier la durée ci-dessus : plus elle est longue, moins la nue-propriété coûte cher.
Les points de vigilance
- La durée est fixe : revendre avant l’échéance est difficile.
- Le prix de la part peut baisser pendant la période.
- L’impact sur l’impôt sur le revenu et l’IFI dépend de votre situation : à étudier au cas par cas.
Questions fréquentes
Le nu-propriétaire doit-il faire une démarche à l’échéance ?
Non. L’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue automatiquement ; les revenus sont ensuite versés au propriétaire.
Qui trouve l’usufruitier ?
En général la société de gestion ou le conseiller, qui organisent l’achat simultané de la nue-propriété et de l’usufruit.
La clé de répartition est-elle la même partout ?
Non. Chaque société de gestion publie son barème, qui dépend de la SCPI et de la durée choisie.
Comparez avec l’achat en direct et l’assurance-vie.
Page pédagogique, non personnalisée. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital ; les revenus ne sont pas garantis et la liquidité est limitée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.