Lexique SCPI
Retrouvez les définitions essentielles pour comprendre, comparer et analyser une SCPI : rendement, TRI, TOF, frais, fiscalité, liquidité, label ISR et principaux risques.
Performance et rendement
Les indicateurs à connaître pour comparer la performance d’une SCPI.
Taux de distribution
Indicateur annuel qui rapporte les dividendes bruts versés au prix de souscription moyen de la part. Il permet de comparer le revenu distribué par les SCPI.
Rendement
Terme couramment utilisé pour désigner le taux de distribution. Il ne doit pas être confondu avec la performance globale, qui peut aussi intégrer l’évolution du prix de part.
TRI
Le taux de rendement interne mesure la performance annualisée sur une période donnée, en tenant compte des revenus distribués et de l’évolution du prix de la part.
Performance globale
Elle combine généralement le rendement distribué et la variation de la valeur de la part. Elle donne une vision plus complète que le seul revenu annuel.
Report à nouveau
Réserve constituée par la SCPI avec une partie des résultats non distribués. Elle peut aider à lisser les distributions futures.
Distribution trimestrielle
Versement régulier des revenus aux associés, souvent chaque trimestre. Le montant peut évoluer selon les loyers encaissés et la stratégie de gestion.
Frais SCPI
Les frais impactent le rendement net et la durée d’investissement recommandée.
Frais de souscription
Frais payés lors de l’achat de parts. Ils sont souvent inclus dans le prix de souscription et peuvent représenter plusieurs pourcents du montant investi.
SCPI sans frais de souscription
SCPI affichant 0 % de frais d’entrée. Attention : certaines prévoient une commission de retrait si les parts sont revendues trop tôt.
Frais de gestion
Commission prélevée par la société de gestion pour administrer la SCPI, gérer le patrimoine immobilier, les locataires et les distributions.
Pénalité de retrait anticipé
Frais appliqué par certaines SCPI, notamment sans frais de souscription, lorsque l’investisseur revend ses parts avant une durée minimale.
Prix de souscription
Prix payé pour acheter une part de SCPI. Il inclut généralement la valeur de la part et les frais de souscription.
Prix de retrait
Montant récupéré par l’associé lors de la revente de ses parts, sous réserve qu’une contrepartie existe dans le cas des SCPI à capital variable.
Patrimoine immobilier
Comprendre la qualité et la diversification du portefeuille détenu par une SCPI.
Capitalisation
Valeur totale des parts de la SCPI. Une capitalisation élevée peut traduire une taille importante et une meilleure diversification, sans garantir la performance.
TOF
Le taux d’occupation financier mesure la part des loyers effectivement facturés par rapport aux loyers qui seraient facturés si tout le patrimoine était loué.
Taux d’occupation physique
Part de la surface immobilière effectivement louée. Il complète le TOF mais ne se lit pas de la même manière.
Valeur de reconstitution
Valeur théorique nécessaire pour reconstituer le patrimoine de la SCPI, frais inclus. Elle sert à apprécier le prix de la part.
Valeur de réalisation
Valeur estimée du patrimoine immobilier et des actifs financiers, diminuée des dettes. Elle donne une vision patrimoniale de la SCPI.
Diversification géographique
Répartition du patrimoine entre plusieurs pays ou régions. Elle peut réduire la dépendance à un seul marché immobilier ou fiscal.
Risques et liquidité
Une SCPI est un investissement immobilier de long terme avec un risque de perte en capital.
Liquidité
Facilité avec laquelle un associé peut vendre ses parts. La revente n’est pas garantie et dépend de l’existence d’acheteurs.
Capital variable
SCPI dont le capital peut augmenter ou diminuer selon les souscriptions et retraits, dans les limites prévues par les statuts.
Capital fixe
SCPI dont les parts s’échangent généralement sur un marché secondaire. Le prix dépend de l’offre et de la demande.
Risque de perte en capital
La valeur des parts peut baisser en fonction du marché immobilier, de la vacance locative, de la hausse des taux ou de la qualité des actifs.
Délai de jouissance
Période entre la souscription et le moment où les parts commencent à donner droit aux revenus.
Durée de détention recommandée
Durée minimale conseillée pour amortir les frais et lisser les cycles immobiliers. Elle est souvent de 8 à 10 ans.
Fiscalité des SCPI
La fiscalité dépend du mode de détention, du pays des actifs et de la situation de l’investisseur.
Revenus fonciers
Les revenus distribués par une SCPI détenue en direct sont généralement imposés comme revenus fonciers pour un résident fiscal français.
SCPI européenne
SCPI investissant une partie ou la totalité de son patrimoine hors de France. La fiscalité peut dépendre des conventions fiscales entre pays.
Assurance-vie
Mode de détention possible pour certaines SCPI. La fiscalité applicable est alors celle du contrat d’assurance-vie, selon les règles de l’assureur.
Démembrement
Séparation de la nue-propriété et de l’usufruit. Le nu-propriétaire ne perçoit pas les revenus pendant la période de démembrement.
Investissement à crédit
Achat de parts financé par emprunt. Les intérêts peuvent, selon les cas, être déductibles des revenus fonciers.
IFI
Les parts de SCPI peuvent entrer dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, selon la situation de l’investisseur.
SCPI en assurance-vie
Les termes utiles pour comprendre la détention de SCPI dans un contrat d’assurance-vie.
Assurance-vie
Enveloppe d’épargne permettant d’investir sur un fonds en euros et/ou des unités de compte. Certaines assurances-vie référencent des SCPI parmi leurs supports disponibles.
Unité de compte
Support d’investissement dont la valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les SCPI logées en assurance-vie sont généralement proposées sous forme d’unités de compte, avec un risque de perte en capital.
Fonds en euros
Support d’assurance-vie à capital garanti par l’assureur. Il peut être combiné avec des unités de compte comme des SCPI pour équilibrer sécurité et diversification immobilière.
Rachat
Retrait partiel ou total effectué sur un contrat d’assurance-vie. La fiscalité porte en principe sur la part de gain comprise dans le retrait, selon l’ancienneté du contrat et le régime applicable.
Arbitrage
Opération consistant à déplacer une partie de l’épargne d’un support vers un autre au sein du contrat : par exemple du fonds en euros vers une SCPI, ou inversement.
Frais en assurance-vie
Frais liés au contrat et aux supports : frais de gestion du contrat, frais d’arbitrage éventuels, frais de versement éventuels, et frais propres aux SCPI référencées.
Clause bénéficiaire
Clause du contrat d’assurance-vie qui désigne la ou les personnes qui recevront le capital en cas de décès de l’assuré, selon les règles fiscales applicables.
Revenus capitalisés
Dans certains contrats, les revenus issus des SCPI peuvent être réinvestis ou crédités dans le contrat au lieu d’être versés directement à l’épargnant. Les modalités varient selon l’assureur.
Label ISR et ESG
Le label ISR immobilier permet d’identifier les fonds intégrant une démarche environnementale, sociale et de gouvernance.
Label ISR
Label public français appliqué à certains fonds, dont des SCPI, qui respectent un référentiel d’investissement socialement responsable.
ESG
Critères environnementaux, sociaux et de gouvernance utilisés pour évaluer la stratégie responsable d’un fonds immobilier.
Article 8 SFDR
Classification européenne pour les produits promouvant des caractéristiques environnementales ou sociales, sans être nécessairement des fonds à objectif durable.
Performance énergétique
Qualité énergétique des immeubles détenus. Elle peut influencer les travaux, la valeur des actifs et leur attractivité locative.
Fonctionnement d’une SCPI
Les notions pratiques pour comprendre comment une SCPI collecte, investit et distribue les revenus.
SCPI
Société civile de placement immobilier. Elle collecte l’épargne d’investisseurs pour acheter et gérer un patrimoine immobilier locatif. Les associés perçoivent une quote-part des revenus, après frais et selon les résultats de la SCPI.
Société de gestion
Entreprise agréée qui gère la SCPI : acquisition des immeubles, suivi des locataires, travaux, arbitrages, distribution des revenus et information des associés.
Associé
Investisseur détenant des parts de SCPI. Il devient associé de la société et peut percevoir des revenus proportionnels au nombre de parts détenues.
Part de SCPI
Unité de détention d’une SCPI. L’investisseur n’achète pas directement un immeuble, mais des parts représentatives d’une fraction du patrimoine de la SCPI.
Souscription
Achat de parts de SCPI. La souscription peut être réalisée au comptant, à crédit, en démembrement ou parfois via un contrat d’assurance-vie selon les supports disponibles.
Collecte nette
Montant des souscriptions diminué des retraits sur une période donnée. Elle permet d’évaluer la dynamique commerciale d’une SCPI.
Bulletin trimestriel
Document périodique publié par la société de gestion. Il présente les principales informations : distribution, TOF, acquisitions, arbitrages, capitalisation et commentaires de gestion.
Note d’information
Document réglementaire décrivant le fonctionnement de la SCPI, ses frais, ses risques, ses modalités de souscription et de retrait.
Types de SCPI
Les grandes familles de SCPI selon leur stratégie, leur patrimoine et leur objectif.
SCPI de rendement
SCPI dont l’objectif principal est de distribuer des revenus réguliers issus des loyers. Elle investit généralement dans l’immobilier d’entreprise.
SCPI fiscale
SCPI orientée vers un dispositif fiscal spécifique. Elle vise un avantage fiscal, mais la liquidité et la durée de détention peuvent être plus contraignantes.
SCPI de plus-value
SCPI qui recherche principalement l’appréciation du patrimoine dans le temps plutôt qu’un rendement élevé immédiat.
SCPI diversifiée
SCPI investissant dans plusieurs types d’actifs : bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie ou résidentiel. La diversification peut réduire la dépendance à un seul secteur.
SCPI européenne
SCPI investissant une partie significative de son patrimoine hors de France. Elle peut offrir une diversification géographique et fiscale, mais expose à des règles locales différentes.
SCPI thématique
SCPI spécialisée sur un thème : santé, logistique, hôtellerie, éducation, commerce, résidentiel ou transition énergétique.
SCPI à capital variable
SCPI dont les souscriptions et retraits peuvent intervenir au fil de l’eau, dans la limite des règles prévues. Le prix de souscription est fixé par la société de gestion.
SCPI à capital fixe
SCPI dont les parts s’échangent généralement sur un marché secondaire. Le prix peut dépendre de l’offre et de la demande.
Opérations immobilières et gestion
Les termes utilisés pour décrire la vie du patrimoine détenu par une SCPI.
Acquisition
Achat d’un actif immobilier par la SCPI. Il peut s’agir de bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, hôtels ou autres immeubles locatifs.
Arbitrage
Vente d’un actif immobilier par la SCPI, souvent pour réaliser une plus-value, réduire un risque ou réorienter la stratégie du portefeuille.
Locataire
Entreprise ou occupant qui loue un immeuble détenu par la SCPI. La qualité et la diversification des locataires influencent la stabilité des loyers.
Bail commercial
Contrat de location signé entre le propriétaire et une entreprise locataire. Il encadre le loyer, la durée, les charges et les conditions de résiliation.
WALB
Durée moyenne ferme résiduelle des baux. Plus elle est élevée, plus les revenus locatifs peuvent être visibles à moyen terme.
Vacance locative
Période pendant laquelle un local n’est pas loué. Elle peut réduire les loyers encaissés et donc la distribution de la SCPI.
Dette / effet de levier
Une SCPI peut utiliser l’endettement pour financer une partie de ses acquisitions. L’effet de levier peut améliorer la performance, mais augmente aussi le risque.
Travaux immobilisés
Dépenses de travaux importantes intégrées à la valeur des actifs. Elles peuvent améliorer la qualité du patrimoine mais réduire temporairement la trésorerie disponible.
Documents et indicateurs à consulter
Les documents utiles avant de souscrire à une SCPI.
DIC
Document d’informations clés. Il présente les caractéristiques essentielles du produit, les risques, les coûts et différents scénarios de performance.
Rapport annuel
Document complet publié une fois par an. Il détaille le patrimoine, les comptes, les performances, les frais, les expertises immobilières et les perspectives.
Statuts
Document juridique qui définit les règles de fonctionnement de la SCPI : objet, capital, gouvernance, droits des associés et modalités de gestion.
Prix acquéreur
Prix payé par l’acheteur sur le marché secondaire, notamment pour les SCPI à capital fixe. Il peut différer du prix de retrait ou de la valeur de réalisation.
Dividende brut
Montant distribué avant fiscalité personnelle de l’investisseur. Il peut inclure des revenus de source française et étrangère.
Délai de retrait
Temps nécessaire pour vendre ses parts ou obtenir le remboursement d’un retrait. Il dépend de la liquidité et des demandes de souscription en face.
Critères avancés de sélection
Indicateurs utiles pour aller plus loin que le rendement annuel.
WALB / WALT
Durée moyenne pondérée des baux ou durée moyenne ferme résiduelle des baux selon l’indicateur publié. Elle aide à apprécier la visibilité potentielle des loyers futurs.
Report à nouveau
Réserve comptable constituée avec des résultats non distribués. Elle peut parfois aider à lisser les distributions futures, sans les garantir.
Mise en réserve
Part du résultat conservée par la SCPI au lieu d’être distribuée immédiatement. Elle renforce la capacité de la SCPI à faire face à certaines périodes moins favorables.
Provision pour gros entretien
Montants mis de côté pour financer des travaux importants sur le patrimoine immobilier. Elle permet d’anticiper certaines dépenses futures.
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Utiliser le lexique pour mieux analyser
Une fois les définitions comprises, poursuivez avec les guides sur le choix, les frais, la fiscalité, les risques et les fiches SCPI. Guide SCPI complet choisir une SCPI frais SCPI fiscalité SCPI risques SCPI fiches SCPI détaillées.
FAQ
Réponses rapides aux questions fréquentes sur ce guide.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI est une société civile de placement immobilier qui permet d’investir indirectement dans un patrimoine immobilier géré par une société de gestion.
Quels termes faut-il comprendre avant d’investir en SCPI ?
Il faut notamment comprendre le rendement, le TRI, le TOF, les frais de souscription, le prix de retrait, la liquidité et la fiscalité.
Le lexique remplace-t-il un conseil personnalisé ?
Non. Il sert à comprendre les notions clés, mais un conseil doit tenir compte de votre situation patrimoniale, fiscale et de votre horizon.
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