Lexique SCPI : définitions TOF, TRI, délai de jouissance…

Rendement et revenus

Taux de distribution: Dividende brut versé au titre de l’année, avant impôt, divisé par le prix de souscription de la part au 1er janvier. C’est l’indicateur de référence défini par l’ASPIM ; il n’est pas garanti.
Performance globale annuelle: Taux de distribution de l’année plus la variation du prix de la part. Elle montre si le revenu s’accompagne d’une hausse ou d’une baisse du capital.
TRI (taux de rendement interne): Rentabilité annuelle sur une période de 5, 10 ou 15 ans, qui tient compte du prix d’achat, des revenus perçus et de la valeur de retrait en fin de période.
Délai de jouissance: Période entre la souscription et le premier droit aux revenus. Pendant ce délai, les parts ne rapportent rien.
Report à nouveau: Réserve de revenus non distribués que la SCPI peut utiliser pour lisser ses dividendes d’une année à l’autre.

Prix de souscription: Prix payé pour acheter une part, frais de souscription compris.
Prix de retrait: Prix auquel la SCPI rachète une part : en général le prix de souscription diminué de la commission de souscription.
Valeur de réalisation: Valeur des immeubles estimée chaque année par un expert immobilier, plus les autres actifs de la SCPI, moins ses dettes.
Valeur de reconstitution: Valeur de réalisation augmentée des frais qu’il faudrait payer pour reconstituer le patrimoine. Le prix de la part doit rester proche de cette valeur : un écart de plus de 10 % doit être justifié auprès de l’AMF.
Capitalisation: Nombre de parts multiplié par le prix de la part : c’est la taille de la SCPI.

Frais de souscription: Commission prélevée à l’achat et incluse dans le prix de la part. Elle rémunère la recherche des immeubles et la commercialisation.
Frais de gestion: Commission annuelle de la société de gestion, en pourcentage des loyers encaissés. Les revenus versés en sont déjà nets.
Commission de retrait: Frais prélevés si vous revendez vos parts avant une durée fixée, fréquents dans les SCPI sans frais d’entrée.

Taux d’occupation financier (TOF): Loyers facturés divisés par les loyers qui seraient facturés si tout le patrimoine était loué. Il mesure la part des immeubles qui produit des revenus.
WALB: Durée moyenne restant à courir jusqu’à la prochaine possibilité de départ des locataires. Plus elle est longue, plus les loyers futurs sont visibles.
Vacance locative: Surfaces non louées. Elles ne produisent pas de loyers mais continuent de coûter des charges.
Collecte nette: Souscriptions de nouvelles parts moins les retraits. Une collecte négative signale que les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs.
Capital variable, capital fixe: À capital variable, la SCPI émet et rachète des parts en continu. À capital fixe, les parts s’échangent entre associés sur un marché organisé par la société de gestion.
Société de gestion: Société agréée par l’AMF qui achète les immeubles, gère les locataires et informe les associés.

DIC (document d’informations clés): Fiche réglementaire de quelques pages qui présente les objectifs, les frais, les risques et des scénarios de performance.
Indicateur de risque (SRI): Note de 1 (faible) à 7 (élevé) figurant dans le DIC.
Note d’information: Document détaillé visé par l’AMF : stratégie, frais, conditions de souscription et de retrait.
Bulletin trimestriel: Point régulier de la société de gestion : acquisitions, locations, occupation, revenus versés.

Revenus fonciers: Catégorie d’impôt des loyers d’immeubles français perçus en direct : imposés à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
TMI (tranche marginale d’imposition): Taux d’impôt appliqué à la dernière tranche de vos revenus.
Micro-foncier: Régime avec un abattement forfaitaire de 30 %, possible si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € et si vous détenez aussi un bien loué nu en direct.
Nue-propriété: Droits sur le capital des parts, achetés avec une décote, sans revenus pendant une durée fixée.
Usufruit: Droit de percevoir les revenus des parts pendant une durée donnée, sans en détenir le capital.
Unité de compte: Support d’un contrat d’assurance-vie autre que le fonds en euros, par exemple une SCPI ; sa valeur n’est pas garantie.
ASPIM: Association française des sociétés de placement immobilier. Elle publie les statistiques de référence du marché des SCPI.
Label ISR: Label public attribué aux fonds qui intègrent des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.

Définitions pédagogiques et simplifiées. Les documents officiels de chaque SCPI font foi.