L’essentiel
LOG IN, SCPI de Theoreim lancée en octobre 2022, investit dans l’immobilier industriel et logistique européen, exclusivement hors de France : Espagne, Italie, Royaume-Uni, Allemagne, Pologne et Irlande. Elle a distribué 6,21 % brut au titre de 2025, dont 0,39 point prélevé sur le report à nouveau, et vise un TRI supérieur à 5 % sur 10 ans, objectif non garanti. Sa capitalisation atteint 247,7 M€ au 30 juin 2026.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Theoreim. Mise à jour le 28 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- TOF de 100 % au 30 juin 2026.
- Prix de part relevé de 2 % le 1er novembre 2025, à 255 €, environ 5 % sous la valeur de reconstitution (268,05 € au 30 juin 2026).
- Aucune part en attente de retrait au 30 juin 2026.
- Diversification sur 21 immeubles dans six pays européens.
Points de vigilance
- Taux 2025 soutenu à hauteur de 0,39 point par le report à nouveau ; 4,91 % après fiscalité étrangère.
- Patrimoine 100 % hors de France : fiscalité étrangère et risque de change sur les actifs britanniques et polonais.
- 41 765 parts retirées au 2e trimestre 2026, compensées par la collecte : la liquidité dépend du maintien des souscriptions.
- Capital et revenus non garantis, liquidité limitée.
Combien rapporte un investissement dans LOG IN ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
Calcul indicatif Toniram au prix de 255 € la part (frais de souscription de 12,00 % inclus). Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Évolution du prix de la part de LOG IN depuis 2022
Lancée en octobre 2022 au prix de 250 €, LOG IN a revalorisé son prix de part pour la première fois au 1er novembre 2025, à 255 € (+2 %).
- Octobre 2022250 €Prix de lancement de la SCPI
- 1er novembre 2025255 €Première revalorisation, +2 %
Même après la revalorisation de novembre 2025, le prix de la part reste inférieur d'environ 5 % à la valeur de reconstitution au 30 juin 2026 : la part n'apparaît pas surévaluée au regard du patrimoine. Ce coussin n'est pas une garantie, car il repose sur des expertises qui peuvent baisser. En cas de revente, l'associé récupère la valeur de retrait, soit 229,50 € par part, 10 % sous le prix de souscription.
Où en est LOG IN en septembre 2026 ?
Au deuxième trimestre 2026, LOG IN a collecté 17,5 M€ et acquis en juin un entrepôt logistique du dernier kilomètre à Grenade (Espagne) pour plus de 21 M€. Le patrimoine est investi en totalité hors de France : Espagne (32 %), Italie (26 %), Royaume-Uni (20 %), Allemagne (11 %), Pologne (8 %) et Irlande (3 %).
Point de vigilance : les demandes de retrait sont significatives, avec 41 765 parts retirées au deuxième trimestre 2026. Elles ont été absorbées par les nouvelles souscriptions (aucune part en attente au 30 juin 2026), mais si la collecte ralentissait, la revente des parts pourrait prendre du temps. Le taux 2025 intègre 0,39 point de report à nouveau, et l'objectif 2026 de 6 % à 6,5 % n'est pas garanti. Enfin, un patrimoine 100 % étranger implique une fiscalité étrangère (6,21 % brut, 4,91 % net en 2025) et potentiellement un risque de change sur les actifs britanniques et polonais.
Sources officielles : Theoreim — page de la SCPI LOG IN. Contenu pédagogique : il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne tient pas compte de votre situation.
Performance annuelle de LOG IN depuis 2022
Valeurs par part au 31 décembre de chaque année et dividende brut versé au titre de l’année, tels que publiés par Theoreim. Versement trimestriel.
Valeur de la part
Comment lire ce graphique. Comparez l’onglet « Reconstitution » à l’onglet « Souscription » : quand la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, la part s’achète moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine de la SCPI (décote). C’est un point favorable pour l’acheteur, sans garantie sur l’évolution future du prix. À l’inverse, un prix supérieur à la valeur de reconstitution (surcote) peut précéder une baisse du prix de la part. Définitions : prix de souscription, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de retrait.
Dividende brut par part et taux de distribution
En euros : le dividende brut versé pour une part détenue toute l’année. En pourcentage : le taux de distribution, c’est-à-dire ce dividende rapporté au prix de souscription au 1er janvier, tel que publié par la société de gestion.
Voir le détail par année
| Année | Prix de souscription | Prix de retrait | Valeur de réalisation | Valeur de reconstitution | Dividende brut | Taux de distribution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 250 € | 225 € | 220,89 € | 250,62 € | 0 € | n.d. |
| 2023 | 250 € | 225 € | 218,89 € | 257,54 € | 15,53 € | 6,21 % |
| 2024 | 250 € | 225 € | 228,17 € | 271,78 € | 15,75 € | 6,30 % |
| 2025 | 255 € | 229,50 € | 225,03 € | 266,50 € | 15,52 € | 6,21 % |
SCPI lancée en 2022 ; prix porté à 255 € en 2025. Sources : rapports annuels et bulletins trimestriels publiés par Theoreim. « n.d. » : valeur non publiée ou non confirmée dans les documents officiels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Où est investi le patrimoine
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 15,27 % | 99,8 % | 12,00 % | 146 M€ | |
| 12,90 % | 100,0 % | 12,00 % | 52 M€ | |
| 9,25 % | 97,0 % | 12,00 % | 49 M€ | |
| 9,04 % | 97,7 % | 2,40 % | 248 M€ | |
| 8,75 % | 100,0 % | 12,00 % | 153 M€ |
Documents officiels
Theoreim réunit les documents de cette SCPI — bulletin trimestriel, document d’informations clés, note d’information, statuts et rapport annuel — dans son espace documentaire.
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
Guides utiles
Questions fréquentes
LOG IN garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 6,21 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Theoreim.
Quels sont les frais de LOG IN ?
Les frais de souscription s’élèvent à 12,00 % TTC et les frais de gestion à 12% TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.
Quel est le prix de la part de LOG IN en 2026 ?
255 € depuis le 1er novembre 2025, après une première revalorisation de 2 % par rapport au prix de lancement de 250 € (octobre 2022). Ce prix inclut une commission de souscription de 12 % TTC ; la valeur de retrait est de 229,50 €. Un prix de part n'est jamais garanti et peut être revu à la baisse selon les expertises.
Combien rapportent 50 000 € investis dans LOG IN ?
50 000 € permettent d'acquérir 196 parts à 255 €, soit 49 980 € réellement investis. Au taux de distribution 2025 de 6,21 %, cela représente environ 3 104 € bruts par an, soit environ 259 € par mois. Dans la fourchette d'objectif 2026 de 6 % à 6,5 % non garantie, le revenu serait d'environ 2 999 € à 3 249 € par an. Montants bruts, avant impôts étrangers et fiscalité française.
Peut-on revendre ses parts de LOG IN facilement ?
La revente n'est jamais garantie en SCPI : elle dépend de l'arrivée de nouveaux souscripteurs. Au deuxième trimestre 2026, 41 765 parts de LOG IN ont été retirées, compensées par les souscriptions, si bien qu'aucune part n'était en attente au 30 juin 2026. Le vendeur récupère la valeur de retrait de 229,50 € par part, soit 10 % de moins que le prix de souscription de 255 €.