L’essentiel
Darwin RE01, SCPI diversifiée lancée fin 2024 par Darwin Invest (visa AMF du 19 novembre 2024) et labellisée ISR, détient huit immeubles en France (75,7 %) et en Espagne (24,3 %) au 30 juin 2026. Elle a distribué 7,54 % au titre de 2025, sa première année pleine, et affiche un TRI cible de 6,50 % sur 8 ans, non garanti. Sa capitalisation reste modeste : 13,0 M€ au 30 juin 2026.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Darwin Invest. Mise à jour le 28 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- TOF de 100 % au 30 juin 2026.
- Aucune commission de retrait et aucune part en attente de retrait au 30 juin 2026.
- Revenus versés mensuellement depuis octobre 2025.
- Prix de part (202 €) inférieur d’environ 2,5 % à la valeur de reconstitution (207,13 € au 30 juin 2026).
Points de vigilance
- Acomptes du 1er semestre 2026 de 6,19 € par part, soit environ 6,1 % en rythme annuel, contre 7,54 % en 2025 ; le site officiel affiche un taux de distribution annuel cible de 6 %, non garanti.
- Très petite taille (13,0 M€, huit immeubles) : forte dépendance à chaque locataire.
- Recours à l’emprunt : LTV de 21,61 % au 30 juin 2026.
- Capital et revenus non garantis, liquidité limitée.
Combien rapporte un investissement dans Darwin RE01 ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
Calcul indicatif Toniram au prix de 202 € la part (frais de souscription de 9,60 % inclus). Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Évolution du prix de la part de Darwin RE01 depuis 2024
Darwin RE01 a été lancée fin 2024 (visa AMF du 19 novembre 2024) au prix de 200 €. Son prix de part a été revalorisé de 1 % au 1er janvier 2026, à 202 €.
- Fin 2024200 €Prix de lancement de la SCPI
- 1er janvier 2026202 €Première revalorisation, +1 %
Au 30 juin 2026, le prix de la part est inférieur d'environ 2,5 % à sa valeur de reconstitution : la part n'apparaît pas surévaluée, mais la marge est faible. Sur un patrimoine de petite taille, la réévaluation d'un seul immeuble peut suffire à faire bouger cette valeur, dans un sens comme dans l'autre. Le prix de part n'est donc pas garanti et pourrait être revu à la baisse si les expertises se dégradaient.
Où en est Darwin RE01 en septembre 2026 ?
Le patrimoine de Darwin RE01 compte huit immeubles, inchangé au premier semestre 2026, répartis entre la France (75,7 %) et l'Espagne (24,3 %), avec une dominante de commerces (45,3 %). Les acomptes sont versés mensuellement depuis octobre 2025, et la SCPI est labellisée ISR.
Point de vigilance : les acomptes du premier semestre 2026 (3,19 € au premier trimestre, 3,00 € au deuxième, soit 6,19 € par part) représentent environ 6,1 % en rythme annuel au prix de 202 €, nettement moins que les 7,54 % distribués en 2025. La SCPI reste de très petite taille (13 M€, huit immeubles) : chaque locataire pèse lourd dans les revenus. Elle recourt aussi à l'emprunt, avec un ratio d'endettement (LTV) de 21,61 % au 30 juin 2026, ce qui amplifie les variations de valeur, à la hausse comme à la baisse.
Sources officielles : Darwin Invest — bulletin d'information T2 2026, Darwin Invest — bulletin d'information T4 2025. Contenu pédagogique : il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne tient pas compte de votre situation.
Où est investi le patrimoine
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 9,00 % | 99,6 % | 12,00 % | 787 M€ | |
| 7,60 % | 99,0 % | 12,00 % | 1,38 Md€ | |
| 7,14 % | 96,9 % | 0 % | 1,61 Md€ | |
| 7,05 % | 98,9 % | 0 % | 904 M€ | |
| 6,75 % | 99,8 % | 12,00 % | 702 M€ |
Documents officiels
Publiés par Darwin Invest. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
Voir tous les documents sur le site de Darwin Invest
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
Guides utiles
Questions fréquentes
Darwin RE01 garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 7,54 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Darwin Invest.
Quels sont les frais de Darwin RE01 ?
Les frais de souscription s’élèvent à 9,60 % TTC et les frais de gestion à 14,4% TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.
Quel est le prix de la part de Darwin RE01 en 2026 ?
202 € depuis le 1er janvier 2026, après une revalorisation de 1 % par rapport au prix de lancement de 200 € (fin 2024). Ce prix inclut une commission de souscription de 8 % HT. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution était de 207,13 € par part ; un prix de part n'est jamais garanti.
Combien rapportent 50 000 € investis dans Darwin RE01 ?
50 000 € permettent d'acquérir 247 parts à 202 €, soit 49 894 € réellement investis. Au taux de distribution 2025 de 7,54 %, cela représente environ 3 762 € bruts par an, soit environ 314 € par mois. Au rythme des acomptes du premier semestre 2026 (environ 6,1 % annualisé), le revenu serait plus faible. Montants bruts de fiscalité, non garantis.
Darwin RE01 a-t-elle baissé sa distribution en 2026 ?
Oui, sur le premier semestre : Darwin RE01 a versé 3,19 € par part au premier trimestre 2026 et 3,00 € au deuxième, soit 6,19 € en six mois, environ 6,1 % en rythme annuel au prix de 202 €, contre 7,54 % distribués en 2025. Rien ne garantit ni une remontée ni une stabilisation sur le second semestre. Il s'agit d'une SCPI jeune et de petite taille, dont les revenus peuvent varier sensiblement d'un trimestre à l'autre.