L’essentiel
Anciennement Epsilon 360°, Epsicap Nano est gérée par Epsicap REIM et se concentre sur des immeubles de petite taille (« small caps »), généralement de moins de 10 M€, en France et en Europe. Au 30 juin 2026, sa capitalisation atteint 216 M€ ; le patrimoine est situé à 59 % en France et à 41 % au Royaume-Uni, en Espagne, au Portugal et en Pologne. La société de gestion vise un TRI de 6,5 % sur 8 ans, objectif non garanti.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Epsicap REIM. Mise à jour le 28 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- Taux de distribution 2025 de 7,01 % et performance globale annuelle de 8,27 % (revalorisation de 1,26 % incluse).
- Prix de part (257 €) inférieur de 7,37 % à la valeur de reconstitution (277,46 € au 30 juin 2026).
- Commission de souscription limitée à 5 % HT (6 % TTC).
- Patrimoine diversifié : 57 actifs dans cinq pays au 30 juin 2026.
Points de vigilance
- Objectif de distribution 2026 de 6 %, non garanti, nettement inférieur aux 7,01 % distribués en 2025.
- Taux d’occupation financier en recul, de 99,30 % fin 2025 à 97,90 % au 30 juin 2026.
- Endettement significatif (24,8 % au 30 juin 2026) et part croissante d’actifs étrangers exposés à la fiscalité étrangère et au risque de change.
- Capital et revenus non garantis, liquidité limitée : la revente des parts dépend de la demande et peut prendre du temps.
Combien rapporte un investissement dans Epsicap Nano ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
Calcul indicatif Toniram au prix de 257 € la part (frais de souscription de 6,00 % inclus). Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Évolution du prix de la part de Epsicap Nano depuis 2022
Lancée fin 2021 sous le nom Epsilon 360, la SCPI a vu son prix de part progresser par petites étapes : 250 € en 2022 et 2023, 253,80 € en 2024, puis 257 € depuis le 1er juillet 2025 (+1,26 %). Le prix n'a jamais été baissé.
- 2022-2023250 €Prix de la part lors des premiers exercices
- 2024253,80 €Prix atteint en 2024, +1,52 % par rapport à 250 €
- 1er juillet 2025257 €Revalorisation, +1,26 %
Le prix de souscription est inférieur d'environ 7,4 % à la valeur de reconstitution : la part n'est pas surévaluée par rapport au patrimoine détenu. Ce coussin ne préjuge pas de l'avenir : il peut se réduire si les expertises baissent. En cas de revente, l'associé reçoit la valeur de retrait, soit 244,15 € par part, et non le prix payé.
Où en est Epsicap Nano en septembre 2026 ?
Spécialisée dans les petits actifs (« small caps »), Epsicap Nano accélère son développement hors de France : plateforme logistique louée à FedEx à Olsztyn (Pologne) en avril 2026, puis au cours de l'été un entrepôt à Grenade (Espagne) et un portefeuille de commerces en Italie. La collecte reste soutenue, la capitalisation passant de 188 M€ fin 2025 à 216 M€ au 30 juin 2026.
Point de vigilance : l'objectif de distribution 2026, à 6 % non garanti, est nettement inférieur aux 7,01 % distribués en 2025. Le taux d'occupation financier a reculé, de 99,30 % fin 2025 à 97,90 % au 30 juin 2026. La SCPI recourt aussi à l'endettement : son ratio de dettes et engagements atteint 24,8 % au 30 juin 2026 (29 % fin 2025). Enfin, la part croissante d'immeubles hors de France expose les revenus à une fiscalité étrangère et, pour le Royaume-Uni et la Pologne, à un risque de change.
Sources officielles : Epsicap REIM — bulletin trimestriel T2 2026, Epsicap REIM — bulletin trimestriel T4 2025. Contenu pédagogique : il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne tient pas compte de votre situation.
Performance annuelle de Epsicap Nano depuis 2021
Valeurs par part au 31 décembre de chaque année et dividende brut versé au titre de l’année, tels que publiés par Epsicap REIM. Versement mensuel.
Valeur de la part
Comment lire ce graphique. Comparez l’onglet « Reconstitution » à l’onglet « Souscription » : quand la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, la part s’achète moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine de la SCPI (décote). C’est un point favorable pour l’acheteur, sans garantie sur l’évolution future du prix. À l’inverse, un prix supérieur à la valeur de reconstitution (surcote) peut précéder une baisse du prix de la part. Définitions : prix de souscription, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de retrait.
Dividende brut par part et taux de distribution
En euros : le dividende brut versé pour une part détenue toute l’année. En pourcentage : le taux de distribution, c’est-à-dire ce dividende rapporté au prix de souscription au 1er janvier, tel que publié par la société de gestion.
Voir le détail par année
| Année | Prix de souscription | Prix de retrait | Valeur de réalisation | Valeur de reconstitution | Dividende brut | Taux de distribution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 250 € | 230 € | 222,74 € | 254,84 € | 0 € | n.d. |
| 2022 | 250 € | 237,50 € | 226,95 € | 272,86 € | 12,66 € | n.d. |
| 2023 | 250 € | 237,50 € | 222,94 € | 273,92 € | 15,63 € | 6,25 % |
| 2024 | 253,80 € | 241,11 € | 224,67 € | 276,16 € | 16,38 € | 6,55 % |
| 2025 | 257 € | 244,15 € | n.d. | n.d. | n.d. | 7,01 % |
A absorbé Epsilon 360° ; valeurs 2025 de réalisation, de reconstitution et dividende non encore confirmés. Sources : rapports annuels et bulletins trimestriels publiés par Epsicap REIM. « n.d. » : valeur non publiée ou non confirmée dans les documents officiels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Où est investi le patrimoine
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 9,00 % | 99,6 % | 12,00 % | 787 M€ | |
| 7,60 % | 99,0 % | 12,00 % | 1,38 Md€ | |
| 7,14 % | 96,9 % | 0 % | 1,61 Md€ | |
| 7,05 % | 98,9 % | 0 % | 904 M€ | |
| 6,75 % | 99,8 % | 12,00 % | 702 M€ |
Documents officiels
Publiés par Epsicap REIM. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
- Document d’informations clés (DIC)Télécharger
- Document commercialTélécharger
- Note d’informationTélécharger
- StatutsTélécharger
- Rapport annuel 2025Télécharger
Voir tous les documents sur le site d’Epsicap REIM
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
Les autres SCPI de Epsicap REIM
Guides utiles
Questions fréquentes
Epsicap Nano garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 7,01 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Epsicap REIM.
Quels sont les frais de Epsicap Nano ?
Les frais de souscription s’élèvent à 6,00 % TTC et les frais de gestion à 12% TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.
Quel est le prix de la part de Epsicap Nano en 2026 ?
257 € depuis le 1er juillet 2025, après une hausse de 1,26 % (253,80 € auparavant). Ce prix inclut une commission de souscription de 5 % HT ; la valeur de retrait est de 244,15 €. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s'établit à 277,46 €, soit environ 7,4 % au-dessus du prix de souscription.
Combien rapportent 50 000 € investis dans Epsicap Nano ?
50 000 € permettent d'acquérir 194 parts à 257 €, soit 49 858 € réellement investis. Au taux de distribution 2025 de 7,01 %, cela représente environ 3 495 € bruts par an, soit environ 291 € par mois. À l'objectif 2026 de 6 %, non garanti, le revenu serait d'environ 2 991 € par an.
Le rendement d'Epsicap Nano va-t-il baisser en 2026 ?
C'est ce qu'annonce la société de gestion : l'objectif de distribution 2026 est de 6 %, non garanti, contre 7,01 % effectivement distribués en 2025. Le taux d'occupation financier a aussi reculé, à 97,90 % au 30 juin 2026 contre 99,30 % fin 2025. Le prix de part, lui, reste à 257 € et n'a jamais été baissé.