L’essentiel
Attention : l’assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2026 a suspendu la variabilité du capital de Primopierre ; les parts s’échangent uniquement sur le marché secondaire organisé chaque mois par Praemia REIM France. Lors de la confrontation du 24 septembre 2026, 364 parts se sont échangées à 31,88 € net vendeur (35,00 € frais inclus), contre un prix de souscription de 115 € avant la suspension. Le patrimoine compte 55 immeubles, à 94 % de bureaux, situés à 89 % à Paris et en Île-de-France.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Praemia REIM France. Mise à jour le 28 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- Patrimoine de 55 immeubles et 560 492 m² au 30 juin 2026, concentré à Paris et en Île-de-France (89 %).
- Dividende de 0,90 € brut par part au 1er comme au 2e trimestre 2026.
- 10 nouveaux baux signés au 2e trimestre 2026 (6 999 m²).
Points de vigilance
- Attention : variabilité du capital suspendue depuis le 07/01/2026 ; 146 937 parts attendaient une cession au 30/06/2026 et le prix d’exécution est passé de 40,00 € (avril à juin 2026) à 31,88 € net vendeur le 24/09/2026, pour une valeur de réalisation de 70,76 € au 30/06/2026.
- Trois baisses de prix entre 2024 et 2025 (168 € → 115 €) ; performance globale annuelle 2025 de −5,11 % et TRI sur 10 ans (2016-2025) de −0,04 %.
- TOF de 81,7 % au 30 juin 2026 et ratio d’endettement de 41,3 % (méthode ASPIM) ; 7 libérations pour 30 372 m² au 2e trimestre 2026.
- Capital et revenus non garantis, liquidité limitée : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Combien rapporte un investissement dans Primopierre ?
Primopierre traverse une période inhabituelle pour une SCPI : depuis le 7 janvier 2026, la variabilité du capital est suspendue et les parts ne s'échangent plus que par confrontation mensuelle des ordres sur le marché secondaire. Il n'existe donc plus de « prix de souscription » fixé par la société de gestion : la simulation ci-dessous s'appuie sur le dernier prix d'exécution publié, sans certitude qu'il se maintienne lors d'une prochaine séance.
| Montant visé | Parts finançables (montant réellement engagé) | Revenu annuel brut (TD 2025 : 3,62 %) | Soit par mois | Objectif année en cours |
|---|---|---|---|---|
| 10 000 € | 285 parts (9 975 €) | ≈ 361 € | ≈ 30 € | Non communiqué |
| 20 000 € | 571 parts (19 985 €) | ≈ 723 € | ≈ 60 € | Non communiqué |
| 50 000 € | 1 428 parts (49 980 €) | ≈ 1 809 € | ≈ 151 € | Non communiqué |
| 100 000 € | 2 857 parts (99 995 €) | ≈ 3 620 € | ≈ 302 € | Non communiqué |
Calcul indicatif Toniram : nombre de parts entières finançables au dernier prix d'exécution publié (35,00 € frais inclus, soit 31,88 € net vendeur, confrontation du 24 septembre 2026), multiplié par le taux de distribution 2025 (3,62 % brut) appliqué au montant engagé. Ce taux inclut une part de revenus non récurrents. Pour information, la SCPI a versé 0,90 € brut par part au 1er comme au 2e trimestre 2026. Aucun objectif de distribution 2026 n'a été communiqué. Depuis le 7 janvier 2026, l'exécution d'un ordre n'est garantie ni en prix ni en volume. Ni le capital ni les revenus ne sont garantis.
Évolution du prix de la part de Primopierre depuis 2024
Primopierre a connu des baisses successives et marquées de son prix de part depuis 2024, avant de basculer, début 2026, vers un fonctionnement où le prix résulte d'une confrontation mensuelle des ordres sur le marché secondaire plutôt que d'une fixation par la société de gestion.
- 13 févr. 2024168 €Prix de souscription
- 9 oct. 2024126 €Baisse de 25 %
- 21 janv. 2025115 €Nouvelle baisse de 8,73 %
- 7 janv. 2026SuspensionSuspension de la variabilité du capital : les parts ne s'échangent plus que sur le marché secondaire
- Avril à juin 202640,00 € (net vendeur)Prix d'exécution des confrontations mensuelles
- 24 sept. 202631,88 € (net vendeur)Dernier prix d'exécution publié (35,00 € frais inclus, 364 parts échangées)
Cette décote très marquée reflète surtout la défiance et l'étroitesse du marché secondaire depuis le passage à capital fixe, plus qu'une réévaluation ponctuelle du seul patrimoine immobilier. Un prix de part de SCPI peut baisser comme il peut monter : rien ne garantit qu'il retrouve un niveau proche de la valeur de reconstitution, ni que la baisse ne se poursuive pas.
Où en est Primopierre en septembre 2026 ?
Depuis le 7 janvier 2026, Primopierre fonctionne à capital fixe : les échanges de parts se font par confrontation mensuelle des ordres d'achat et de vente, sans garantie de prix ni de délai d'exécution. Le taux de distribution 2025 s'est établi à 3,62 % brut, en légère hausse par rapport à 2024 (3,54 %), mais porté pour partie par des revenus non récurrents plutôt que par les seuls loyers perçus.
Point de vigilance : le prix d'exécution est passé de 40,00 € net vendeur (confrontations d'avril à juin 2026) à 31,88 € le 24 septembre 2026, 146 937 parts attendaient une cession au 30 juin 2026 et aucun objectif de distribution n'a été communiqué pour 2026. Le ratio d'endettement atteint 41,3 % (méthode ASPIM). La liquidité de cette SCPI est aujourd'hui nettement dégradée par rapport à une SCPI à capital variable classique. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et le capital investi n'est pas garanti.
Sources officielles : Praemia REIM — page SCPI Primopierre, bulletin trimestriel T2 2026. Contenu pédagogique : il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne tient pas compte de votre situation.
Performance annuelle de Primopierre depuis 2021
Valeurs par part au 31 décembre de chaque année et dividende brut versé au titre de l’année, tels que publiés par Praemia REIM France. Versement trimestriel.
Valeur de la part
Comment lire ce graphique. Comparez l’onglet « Reconstitution » à l’onglet « Souscription » : quand la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, la part s’achète moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine de la SCPI (décote). C’est un point favorable pour l’acheteur, sans garantie sur l’évolution future du prix. À l’inverse, un prix supérieur à la valeur de reconstitution (surcote) peut précéder une baisse du prix de la part. Définitions : prix de souscription, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de retrait.
Dividende brut par part et taux de distribution
En euros : le dividende brut versé pour une part détenue toute l’année. En pourcentage : le taux de distribution, c’est-à-dire ce dividende rapporté au prix de souscription au 1er janvier, tel que publié par la société de gestion.
Voir le détail par année
| Année | Prix de souscription | Prix de retrait | Valeur de réalisation | Valeur de reconstitution | Dividende brut | Taux de distribution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 208 € | 185,92 € | 183,98 € | 219,61 € | 9,93 € | 4,77 % |
| 2022 | 208 € | 185,92 € | 171,83 € | 203,76 € | 8,76 € | 4,21 % |
| 2023 | 180 € | 160,89 € | 129,38 € | 154,44 € | 8,56 € | 4,12 % |
| 2024 | 126 € | 115,60 € | 96,50 € | 112,88 € | 6,38 € | 3,54 % |
| 2025 | 115 € | 105,51 € | 78,45 € | 91,95 € | 4,56 € | 3,62 % |
Baisses successives du prix : 180 € le 15 septembre 2023, 168 € le 13 février 2024, 126 € le 9 octobre 2024, 115 € le 21 janvier 2025. Variabilité du capital suspendue depuis le 7 janvier 2026. Sources : rapports annuels et bulletins trimestriels publiés par Praemia REIM France. « n.d. » : valeur non publiée ou non confirmée dans les documents officiels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Où est investi le patrimoine
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 4,98 % | 90,9 % | 11,40 % | 951 M€ | |
| 4,80 % | 84,7 % | 11,40 % | 504 M€ | |
| 4,66 % | 86,4 % | 9,60 % | 1,07 Md€ | |
| 4,65 % | 84,6 % | 10,20 % | 1,10 Md€ | |
| 4,63 % | 95,5 % | 9,60 % | 813 M€ |
Documents officiels
Publiés par Praemia REIM France. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
- Bulletin trimestriel T2 2026Télécharger
- Document d’informations clés (DIC)Télécharger
- Note d’informationTélécharger
- StatutsTélécharger
- Rapport annuel 2025Télécharger
Voir tous les documents sur le site de Praemia REIM France
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
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Guides utiles
Questions fréquentes
Primopierre garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 3,62 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Praemia REIM France.
Quels sont les frais de Primopierre ?
Les frais de souscription s’élèvent à 8,25 % TTC et les frais de gestion à 12% TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.
Quel est le prix de la part de Primopierre en 2026 ?
Depuis la suspension de la variabilité du capital le 7 janvier 2026, Primopierre n'a plus de prix de souscription fixé par la société de gestion : les parts s'échangent par confrontation mensuelle sur le marché secondaire. Le dernier prix d'exécution publié est de 31,88 € net vendeur (35,00 € frais inclus) le 24 septembre 2026, contre 115 € de prix de souscription début 2025 — un recul qui rappelle qu'un prix de part n'est jamais garanti.
Combien rapportent 50 000 € investis dans Primopierre ?
Au dernier prix d'exécution publié (35,00 € frais inclus le 24 septembre 2026), 50 000 € permettent d'acquérir environ 1 428 parts, soit environ 49 980 € réellement engagés. Au taux de distribution 2025 (3,62 % brut, incluant une part de revenus non récurrents), cela représente environ 1 809 € bruts par an. Ce montant n'est ni garanti ni reconductible à l'identique.
Peut-on encore acheter ou revendre facilement des parts de Primopierre ?
Non sans réserve. Depuis le 7 janvier 2026, Primopierre fonctionne à capital fixe : les échanges se font uniquement par confrontation mensuelle des ordres d'achat et de vente, sans garantie de prix ni de délai d'exécution. La liquidité est donc nettement plus incertaine que pour une SCPI à capital variable classique, ce qui doit être pris en compte avant tout engagement.