L’essentiel
Eurovalys, SCPI d’Advenis REIM créée en 2015 et labellisée ISR, investit dans l’immobilier de bureaux en Allemagne, avec 36 immeubles au 31 mars 2026. Son prix de part a été ramené de 1 030 € à 960 € le 1er janvier 2024, et son taux d’occupation financier s’établit à 90,92 % au 30 juin 2026. En septembre 2026, elle a cédé un immeuble de bureaux à Brême pour 33,6 M€.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Advenis REIM. Mise à jour le 13 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- Taux de distribution 2025 de 4,98 %, soit 47,84 € bruts par part.
- Patrimoine de 36 immeubles répartis dans plusieurs grandes villes allemandes, pour une valeur vénale de 1 129 M€ au 31 décembre 2025.
- Cession d’un immeuble à Brême pour 33,6 M€ le 3 septembre 2026, avec une plus-value brute de près de 8 M€ selon la société de gestion.
Points de vigilance
- Prix de part abaissé de 6,80 % le 1er janvier 2024 (1 030 € → 960 €).
- Taux d’occupation financier de 90,92 % au 30 juin 2026 et 8 515 parts en attente de retrait au 31 mars 2026, contre 6 363 au 31 décembre 2025.
- Ratio d’endettement de 35,19 % au 31 mars 2026 et forte concentration sur les bureaux (83,77 %) en Allemagne.
- Capital et revenus non garantis, liquidité limitée.
Combien rapporte un investissement dans Eurovalys ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
Calcul indicatif Toniram au prix de 960 € la part (frais de souscription de 11,40 % inclus). Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Évolution du prix de la part d'Eurovalys depuis 2015
Le prix de la part d'Eurovalys est resté stable pendant plusieurs années avant de connaître, comme de nombreuses SCPI de bureaux, un ajustement à la baisse en 2024 — un rappel utile qu'un prix de part de SCPI peut aussi diminuer.
- 20151 000 €Prix de lancement de la SCPI, gérée par Advenis REIM
- 2021 à 20231 030 €Prix stable après une revalorisation en octobre 2021
- 1er janvier 2024960 €Ajustement à la baisse de 6,8 %, reflétant la baisse des valeurs d'expertise sur le marché de bureaux allemand
- Septembre 2026960 €Prix inchangé depuis plus de deux ans
Cette quasi-absence d'écart signifie que le prix de souscription actuel ne présente ni forte décote ni surcote par rapport à la valeur estimée du patrimoine et des autres actifs de la SCPI. La baisse de 2024 a rapproché le prix de part de cette valeur de reconstitution, après plusieurs années où la part se traitait au-dessus. Un prix de part de SCPI n'est jamais garanti : il peut être révisé à la hausse comme à la baisse selon l'évolution des expertises immobilières, ainsi que l'a montré l'ajustement de janvier 2024.
Où en est Eurovalys en septembre 2026 ?
Le taux de distribution 2025 s'est établi à 4,98 %, en repli par rapport aux 5,00 % de 2024. La société de gestion Advenis REIM a annoncé début septembre 2026 la cession d'un ancien immeuble de bureaux à Brême, reconverti en école, avec une plus-value qui sera en partie redistribuée aux associés en fin d'année — une illustration de la gestion active du patrimoine allemand de la SCPI.
Point de vigilance : les revenus d'Eurovalys sont majoritairement de source étrangère (immobilier allemand). Ils sont imposés en Allemagne puis déclarés en France, avec un mécanisme de crédit d'impôt dont l'effet dépend de la situation fiscale de chaque associé — un traitement qui peut s'avérer favorable mais qui ne doit pas être présumé sans étude personnalisée. Par ailleurs, le prix de part a déjà été révisé à la baisse une fois (janvier 2024, -6,8 %) : les performances passées, à la hausse comme à la baisse, ne préjugent pas des performances futures, et ni le capital ni les revenus ne sont garantis. La liquidité des parts n'est pas garantie non plus et dépend de la contrepartie d'un nouvel associé au retrait.
Sources officielles : Advenis REIM — page SCPI Eurovalys, Advenis REIM — actualité cession Brême (3 septembre 2026). Contenu pédagogique : il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne tient pas compte de votre situation.
Performance annuelle de Eurovalys depuis 2021
Valeurs par part au 31 décembre de chaque année et dividende brut versé au titre de l’année, tels que publiés par Advenis REIM. Versement trimestriel.
Valeur de la part
Comment lire ce graphique. Comparez l’onglet « Reconstitution » à l’onglet « Souscription » : quand la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, la part s’achète moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine de la SCPI (décote). C’est un point favorable pour l’acheteur, sans garantie sur l’évolution future du prix. À l’inverse, un prix supérieur à la valeur de reconstitution (surcote) peut précéder une baisse du prix de la part. Définitions : prix de souscription, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de retrait.
Dividende brut par part et taux de distribution
En euros : le dividende brut versé pour une part détenue toute l’année. En pourcentage : le taux de distribution, c’est-à-dire ce dividende rapporté au prix de souscription au 1er janvier, tel que publié par la société de gestion.
Voir le détail par année
| Année | Prix de souscription | Prix de retrait | Valeur de réalisation | Valeur de reconstitution | Dividende brut | Taux de distribution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 1 030 € | n.d. | 881,96 € | 1 105,13 € | 48,10 € | 4,74 % |
| 2022 | 1 030 € | 912,58 € | 807,10 € | 1 054,94 € | 47,08 € | 4,57 % |
| 2023 | 1 030 € | 912,58 € | 759 € | 970,43 € | 51,94 € | 5,04 % |
| 2024 | 960 € | 850,56 € | 756,09 € | 968,73 € | 47,98 € | 5,00 % |
| 2025 | 960 € | 850,56 € | 749,06 € | 961,23 € | 47,84 € | 4,98 % |
Prix porté de 1 015 € à 1 030 € en 2021, puis abaissé à 960 € début janvier 2024. Le dividende 2023 comprend 3,08 € de plus-value. Valeurs 2025 provisoires, sous réserve de l’assemblée générale. Sources : rapports annuels et bulletins trimestriels publiés par Advenis REIM. « n.d. » : valeur non publiée ou non confirmée dans les documents officiels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Où est investi le patrimoine
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 4,80 % | 84,7 % | 11,40 % | 504 M€ | |
| 4,66 % | 86,4 % | 9,60 % | 1,07 Md€ | |
| 4,65 % | 84,6 % | 10,20 % | 1,10 Md€ | |
| 4,63 % | 95,5 % | 9,60 % | 813 M€ | |
| 4,49 % | 81,4 % | 9,60 % | 800 M€ |
Documents officiels
Publiés par Advenis REIM. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
- Bulletin trimestriel T1 2026Télécharger
- Document d’informations clés (DIC)Télécharger
- Plaquette de présentationTélécharger
- Note d’information et statutsTélécharger
Voir tous les documents sur le site d’Advenis REIM
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
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Guides utiles
Questions fréquentes
Eurovalys garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 4,98 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Advenis REIM.
Quels sont les frais de Eurovalys ?
Les frais de souscription s’élèvent à 11,40 % TTC et les frais de gestion à 12% TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.
Quel est le prix de la part d'Eurovalys en 2026 ?
960 €, inchangé depuis le 1er janvier 2024. Ce prix intègre les frais de souscription de 11,40 % TTI. Il avait été ajusté à la baisse de 6,8 % en janvier 2024 (contre 1 030 € auparavant), après un prix de lancement de 1 000 € en 2015. Un prix de part peut baisser comme monter : rien n'est garanti.
Combien rapportent 50 000 € investis dans Eurovalys ?
Au prix de 960 € et au taux de distribution 2025 de 4,98 %, 50 000 € permettent d'acquérir 52 parts entières (49 920 € investis), pour un revenu annuel brut indicatif d'environ 2 486 €, soit environ 207 € par mois. Ces revenus sont bruts de fiscalité, non garantis et versés après un délai de jouissance de 5 mois.
Pourquoi le prix de la part d'Eurovalys a-t-il baissé en 2024 ?
Advenis REIM a ajusté le prix de 1 030 € à 960 € (-6,8 %) au 1er janvier 2024, pour tenir compte de la baisse des valeurs d'expertise sur le marché de bureaux allemand. Ce mouvement, comparable à celui observé chez d'autres SCPI de bureaux en 2023-2024, rappelle qu'un prix de part suit l'évolution du patrimoine et n'est jamais garanti à la hausse.