L’essentiel
Iroko Zen, lancée en 2020 par Iroko, investit en Europe avec l’Espagne (36,65 % du patrimoine) comme premier marché et les commerces comme premier secteur. Son taux de distribution 2025 atteint 7,14 %, brut de fiscalité étrangère, sans frais de souscription ; la société de gestion se rémunère sur les loyers, les acquisitions, les travaux et les cessions.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Iroko. Mise à jour le 28 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- Taux de distribution 2025 de 7,14 %, au-dessus de la moyenne du marché (4,91 % en 2025 selon l’ASPIM), supérieur à 7 % pour la 5e année consécutive — performance passée, non garantie.
- Taux d’occupation financier de 96,9 % (données Iroko au 09/08/2026).
- Aucuns frais de souscription : la totalité du capital investi est mise au travail dès le premier jour.
- Performance globale annuelle 2025 de 8,13 %, taux de distribution et revalorisation du prix de part compris.
Points de vigilance
- Le modèle « sans frais d’entrée » se rattrape ailleurs : frais de gestion de 14,4 % TTC des loyers, commissions d’acquisition et de travaux.
- Pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026, une commission de 6 % TTC s’applique en cas de sortie avant 6 ans.
- Comme pour toute SCPI, le capital et les revenus ne sont pas garantis, la liquidité est limitée et le délai de jouissance est de 3 mois.
Combien rapporte un investissement dans Iroko Zen ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
Calcul indicatif Toniram au prix de 205 € la part (frais de souscription de 0 % inclus). Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Évolution du prix de la part d'Iroko Zen depuis 2020
Iroko Zen a revalorisé son prix de souscription trois années de suite, à chaque fois au 1er août — un mouvement à contre-courant d'un marché où plusieurs SCPI ont dû baisser le leur depuis 2023. Les hausses restent modestes, et l'essentiel se joue ailleurs : dans l'écart entre le prix payé et la valeur de reconstitution.
- 2020200 €Prix de lancement de la SCPI
- Août 2024202 €Première revalorisation, +1 %
- 1er août 2025204 €Deuxième revalorisation, +0,99 %
- 1er août 2026205 €Troisième revalorisation consécutive, +0,49 %
Un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution signifie que la part n'est pas surévaluée par rapport au patrimoine détenu : c'est la configuration la plus confortable pour un nouvel associé. La situation inverse — une part vendue au-dessus de sa valeur de reconstitution — a précédé la plupart des baisses de prix observées sur le marché en 2023 et 2024. Cet écart n'est pour autant ni une garantie ni la promesse d'une revalorisation future : le prix peut baisser si les expertises immobilières se dégradent.
Où en est Iroko Zen à la rentrée 2026 ?
La SCPI a dépassé le milliard et demi d'euros de capitalisation, avec une durée ferme moyenne des baux (WALB) de 7,1 ans — un indicateur de visibilité sur les loyers à venir.
Le point qui mérite votre attention : pour 2026, la société de gestion communique un objectif de taux de distribution non garanti de 5,5 % et une performance globale annuelle visée de 6 %, nettement en retrait des 7,14 % distribués en 2025. Un objectif n'est ni un plancher ni une promesse, mais il indique la trajectoire que la société de gestion juge tenable.
Sources officielles : Iroko — page SCPI Iroko Zen, Iroko — bulletin trimestriel T2 2026. Contenu pédagogique : il ne constitue pas un conseil personnalisé. L'intérêt d'une SCPI dépend de votre situation, de votre fiscalité et de votre horizon de placement.
Performance annuelle de Iroko Zen depuis 2021
Valeurs par part au 31 décembre de chaque année et dividende brut versé au titre de l’année, tels que publiés par Iroko. Versement mensuel.
Valeur de la part
Comment lire ce graphique. Comparez l’onglet « Reconstitution » à l’onglet « Souscription » : quand la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, la part s’achète moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine de la SCPI (décote). C’est un point favorable pour l’acheteur, sans garantie sur l’évolution future du prix. À l’inverse, un prix supérieur à la valeur de reconstitution (surcote) peut précéder une baisse du prix de la part. Définitions : prix de souscription, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de retrait.
Dividende brut par part et taux de distribution
En euros : le dividende brut versé pour une part détenue toute l’année. En pourcentage : le taux de distribution, c’est-à-dire ce dividende rapporté au prix de souscription au 1er janvier, tel que publié par la société de gestion.
Voir le détail par année
| Année | Prix de souscription | Prix de retrait | Valeur de réalisation | Valeur de reconstitution | Dividende brut | Taux de distribution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 200 € | 200 € | 195,63 € | 207,12 € | 14,20 € | 7,10 % |
| 2022 | 200 € | 200 € | 186,81 € | 207,17 € | 14,07 € | 7,04 % |
| 2023 | 200 € | 200 € | 182,59 € | 209,43 € | 14,23 € | 7,12 % |
| 2024 | 202 € | 202 € | 185,67 € | 214,37 € | 14,64 € | 7,32 % |
| 2025 | 204 € | 204 € | 185,90 € | 213,94 € | 14,42 € | 7,14 % |
Sans commission de souscription : la valeur de retrait est égale au prix de souscription. Prix porté à 202 € en août 2024 puis à 204 € le 1er août 2025. Sources : rapports annuels et bulletins trimestriels publiés par Iroko. « n.d. » : valeur non publiée ou non confirmée dans les documents officiels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Où est investi le patrimoine
Historique des dividendes
Iroko Zen ne prélève aucune commission de souscription. Ce modèle ne signifie pas pour autant une absence de frais : la société de gestion se rémunère sur les loyers encaissés, sur chaque acquisition, sur les travaux et sur les plus-values de cession. Le détail ci-dessous est rarement publié par les comparateurs.
| Souscription | 0 % du capital placé |
| Gestion | 14,40 % TTC des loyers perçus |
| Acquisition | 3,60 % TTC du prix d’achat de chaque actif |
| Travaux | 6,00 % TTC du montant des travaux |
| Cession | 5 % TTC du prix de vente, en cas de plus-value |
Les frais de notaire ne sont pas couverts par la commission de souscription à 0 %. Performance globale annuelle 2025 de 8,13 %, dont 7,14 % de rendement, chiffres publiés par Iroko sur des données arrêtées au 30 novembre 2025.
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 9,00 % | 99,6 % | 12,00 % | 787 M€ | |
| 7,60 % | 99,0 % | 12,00 % | 1,38 Md€ | |
| 7,05 % | 98,9 % | 0 % | 904 M€ | |
| 6,75 % | 99,8 % | 12,00 % | 702 M€ | |
| 6,50 % | 95,8 % | 11,96 % | 4,04 Md€ |
Documents officiels
Publiés par Iroko. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
- Bulletin trimestriel T2 2026Télécharger
- Document d’informations clés (DIC)Télécharger
- Plaquette commercialeTélécharger
- Note d’informationTélécharger
- StatutsTélécharger
- Rapport annuel 2025Télécharger
Voir tous les documents sur le site d’Iroko
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
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Guides utiles
Questions fréquentes
Iroko Zen garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 7,14 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Iroko.
Quels sont les frais de Iroko Zen ?
Les frais de souscription s’élèvent à 0 % TTC et les frais de gestion à 14,4% TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.
Quel est le prix de la part d'Iroko Zen en 2026 ?
205 € depuis le 1er août 2026, contre 204 € l'année précédente et 200 € au lancement en 2020. C'est la troisième revalorisation consécutive. La valeur de reconstitution ressort à 214,24 € au 30 juin 2026, soit un prix de souscription inférieur d'environ 4,3 % à la valeur du patrimoine. Un prix de part peut aussi baisser : il suit les expertises immobilières.
Combien rapportent 20 000 € investis dans Iroko Zen ?
20 000 € permettent d'acquérir 97 parts à 205 €, soit 19 885 € réellement investis. Au taux de distribution 2025 de 7,14 %, cela représente environ 1 420 € bruts par an, soit près de 118 € par mois, versés mensuellement après un délai de jouissance de 3 mois. Si l'objectif 2026 de 5,5 % se réalise, le revenu brut tomberait à environ 1 095 € par an. Ces montants sont bruts de fiscalité et ne sont pas garantis.
Iroko Zen a-t-elle des frais de souscription ?
Non : Iroko Zen n'applique aucun frais de souscription, contre 10 à 12 % en moyenne sur le marché. En contrepartie, une commission de retrait de 6 % s'applique si les parts sont revendues avant six ans de détention pour les souscriptions réalisées depuis le 1er septembre 2026 (avant trois ans pour les parts souscrites auparavant), et des frais de gestion de 14,4 % TTC sont prélevés sur les loyers encaissés. L'absence de frais d'entrée ne supprime ni le risque de perte en capital ni le caractère peu liquide du placement.