L’essentiel
Eden, SCPI européenne d’Advenis REIM lancée en décembre 2024 au prix de 50 € la part, investit exclusivement hors de France (Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande, Finlande) et ne prélève pas de frais de souscription. Elle a distribué 8,00 % au titre de 2025, et sa capitalisation atteignait 52,2 M€ au 31 mars 2026.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Advenis REIM. Mise à jour le 28 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- Pas de frais de souscription : prix de 50 € inchangé depuis le lancement en décembre 2024.
- Taux d’occupation financier de 100 % au 30 juin 2026.
- Objectif de TRI de 7,44 % sur 10 ans affiché par la société de gestion, non garanti.
Points de vigilance
- Le taux de 8,00 % de 2025 intègre environ 2 points d’impôt payé à l’étranger ; l’objectif de distribution est de 6,5 % par an, non garanti.
- Commission de retrait de 6 % TTC avant 5 ans de détention et frais de gestion de 15 % TTI des loyers.
- Patrimoine 100 % hors de France, dont le Royaume-Uni : fiscalité étrangère et risque de change ; moins de deux ans d’historique.
- Capital et revenus non garantis, liquidité limitée.
Combien rapporte un investissement dans Eden ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
Calcul indicatif Toniram au prix de 50 € la part (frais de souscription de 0 % inclus). Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Évolution du prix de la part d'Eden depuis 2024
Eden a été lancée en décembre 2024 au prix de 50 € la part, un prix inchangé depuis. Particularité de cette SCPI : ce prix ne comprend aucun frais de souscription, la totalité du montant versé étant convertie en parts.
- Décembre 202450 €Lancement de la SCPI, sans frais de souscription
- 202650 €Prix inchangé depuis le lancement
Le prix de souscription de 50 € dépasse légèrement la valeur de reconstitution estimée à fin 2025. L'écart est faible, mais il signifie qu'à cette date la part n'était pas proposée avec une décote par rapport au patrimoine. Il faudra suivre les prochaines expertises : comme pour toute SCPI, une baisse durable de la valeur des immeubles pourrait conduire à réviser le prix de la part à la baisse.
Où en est Eden en septembre 2026 ?
Eden poursuit sa croissance : après 33,9 M€ collectés sur l'ensemble de 2025, la collecte nette a dépassé 10 M€ au seul premier trimestre 2026. Fin 2025, le patrimoine comptait 6 immeubles aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Irlande, dont un immeuble de bureaux à Dublin et un actif d'enseignement à Londres acquis au quatrième trimestre. Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a réalisé ses premières acquisitions en Finlande ainsi qu'un commerce de centre-ville à Manchester.
Point de vigilance : le taux de 8 % distribué en 2025 est un taux brut qui intègre environ 2 points d'impôt payé à l'étranger ; le revenu effectivement perçu par l'associé est donc sensiblement inférieur. L'objectif communiqué pour la suite, 6,5 % par an non garanti, est lui aussi en retrait par rapport à 2025. L'absence de frais de souscription a une contrepartie : une commission de 6 % TTC en cas de retrait avant 5 ans, et des frais de gestion de 15 % TTI des loyers encaissés. Enfin, le patrimoine est investi à 100 % hors de France, notamment au Royaume-Uni, ce qui expose à un risque de change sur la livre sterling, et la SCPI a moins de deux ans d'historique.
Sources officielles : Advenis REIM — bulletin d'information Eden, 4e trimestre 2025, Advenis REIM — page SCPI Eden. Contenu pédagogique : il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne tient pas compte de votre situation.
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 9,00 % | 99,6 % | 12,00 % | 787 M€ | |
| 7,60 % | 99,0 % | 12,00 % | 1,38 Md€ | |
| 7,14 % | 96,9 % | 0 % | 1,61 Md€ | |
| 7,05 % | 98,9 % | 0 % | 904 M€ | |
| 6,75 % | 99,8 % | 12,00 % | 702 M€ |
Documents officiels
Publiés par Advenis REIM. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
Voir tous les documents sur le site d’Advenis REIM
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
Les autres SCPI de Advenis REIM
Guides utiles
Questions fréquentes
Eden garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 8,00 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Advenis REIM.
Quels sont les frais de Eden ?
Les frais de souscription s’élèvent à 0 % TTC et les frais de gestion à 15% TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.
Quel est le prix de la part d'Eden en 2026 ?
50 € la part, un prix inchangé depuis le lancement de la SCPI en décembre 2024. Eden ne prélève pas de frais de souscription, mais une commission de 6 % TTC s'applique en cas de retrait avant 5 ans de détention. La valeur de reconstitution s'établissait à 49,38 € par part au 31 décembre 2025 ; le prix de part n'est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse.
Combien rapportent 50 000 € investis dans Eden ?
50 000 € permettent d'acquérir 1 000 parts à 50 €, sans frais de souscription. Au taux de distribution 2025 de 8 %, cela représente environ 4 000 € bruts par an, dont une partie correspond à l'impôt payé à l'étranger. À l'objectif de 6,5 % par an, non garanti, le revenu brut serait d'environ 3 250 €. Montants avant fiscalité française, non garantis.
Eden est-elle vraiment une SCPI sans frais ?
Eden ne prélève pas de frais de souscription : la totalité du montant investi est convertie en parts. En contrepartie, une commission de 6 % TTC est due en cas de retrait de parts détenues depuis moins de 5 ans, et les frais de gestion s'élèvent à 15 % TTI des loyers encaissés. La société de gestion recommande une durée de placement d'au moins 8 ans.