Le principe : vous êtes imposé comme un propriétaire
Une SCPI est une société dite « transparente » : elle ne paie pas l’impôt elle-même. Chaque associé déclare sa quote-part du résultat de la SCPI dans la catégorie des revenus fonciers, comme s’il possédait directement une fraction des immeubles.
Point souvent mal compris : vous êtes imposé sur votre quote-part du revenu foncier de la SCPI, pas sur le montant exact que vous avez reçu. Les deux peuvent différer, par exemple lorsque la SCPI met une partie de ses revenus en réserve. Le montant à déclarer figure sur l’attestation fiscale envoyée chaque année par la société de gestion.
Combien d’impôt sur vos revenus fonciers ?
Les revenus fonciers s’ajoutent à vos autres revenus et sont imposés au barème progressif, à votre tranche marginale d’imposition (TMI). S’y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. La hausse de la CSG votée pour 2026 ne concerne pas les revenus fonciers : ils restent à 17,2 %.
| Votre TMI | Imposition totale des revenus fonciers | Reste net pour 10 000 € de revenus |
|---|---|---|
| 0 % | 17,2 % | 8 280 € |
| 11 % | 28,2 % | 7 180 € |
| 30 % | 47,2 % | 5 280 € |
| 41 % | 58,2 % | 4 180 € |
| 45 % | 62,2 % | 3 780 € |
Calcul arrondi, régime réel, hors CSG déductible : une partie de la CSG (6,8 %) payée sur ces revenus est déductible de votre revenu imposable l’année suivante, ce qui allège légèrement la facture.
Micro-foncier ou régime réel ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers bruts. Il n’est ouvert aux associés de SCPI que si deux conditions sont réunies : vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, et vous êtes aussi propriétaire en direct d’au moins un logement ou local loué nu. Avec des parts de SCPI seulement, le micro-foncier n’est pas possible.
Le régime réel s’applique dans tous les autres cas. Les charges des immeubles sont déjà déduites par la SCPI avant le calcul de votre quote-part. Si vous avez acheté vos parts à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers : c’est l’un des ressorts de l’investissement à crédit.
Les revenus financiers de la SCPI
Une petite partie des revenus d’une SCPI peut provenir du placement de sa trésorerie. Cette fraction n’est pas un revenu foncier : elle relève des revenus de capitaux mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique. En 2026, il atteint 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux, après la hausse de la CSG sur les produits de placement), sauf option pour le barème progressif. L’attestation fiscale distingue les deux natures de revenus.
Revendre ses parts : la plus-value immobilière
Si vous revendez vos parts plus cher que leur prix d’acquisition, la plus-value suit le régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements.
- Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la 6e année.
- La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
En pratique, le prix de retrait d’une part de SCPI est souvent inférieur au prix payé à l’entrée, en raison des frais de souscription : une plus-value n’est donc pas la situation la plus fréquente sur un horizon court.
L’impôt sur la fortune immobilière
Les parts de SCPI entrent dans le patrimoine taxable à l’IFI, pour la valeur représentative des immeubles qu’elles détiennent. L’IFI ne concerne que les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. En cas de démembrement, c’est en principe l’usufruitier qui déclare la valeur des parts.
Les leviers pour alléger la fiscalité
- Les SCPI européennes : les loyers perçus hors de France sont imposés dans le pays de l’immeuble et ne sont pas imposés une seconde fois en France.
- L’assurance-vie : les revenus restent dans le contrat et suivent la fiscalité de l’assurance-vie, avec un choix de SCPI plus restreint.
- La nue-propriété : pas de revenus pendant le démembrement, donc pas d’impôt sur ces revenus, en échange d’un prix d’achat décoté.
- Le crédit : les intérêts d’emprunt viennent en déduction des revenus fonciers.
Aucun de ces leviers ne convient à tout le monde : ils dépendent de votre tranche d’imposition, de votre horizon et de votre besoin de revenus.
Simulateur : votre revenu net après impôt
Indiquez le montant investi, le taux de distribution et votre tranche d’imposition pour estimer ce qu’il vous reste chaque année.
Par défaut, le taux de distribution est la moyenne du marché en 2025 (4,91 %, ASPIM). Remplacez-le par celui de la SCPI qui vous intéresse.
- Revenu brut
- —
- Impôt sur le revenu
- —
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- —
- Rendement net d’impôt
- —
Estimation simplifiée : revenus fonciers imposés à la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sans tenir compte de la CSG déductible, des revenus financiers ni des intérêts d’emprunt. Les montants réels figurent sur l’attestation fiscale de la société de gestion. Revenus non garantis.
Questions fréquentes
Les revenus de SCPI sont-ils soumis à la flat tax ?
Non pour l’essentiel : les loyers sont des revenus fonciers, imposés au barème progressif plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Seule la petite part de revenus financiers issue de la trésorerie de la SCPI relève du prélèvement forfaitaire unique (31,4 % en 2026).
Puis-je utiliser le micro-foncier avec seulement des parts de SCPI ?
Non. Le micro-foncier suppose d’être aussi propriétaire en direct d’au moins un bien loué nu, avec des revenus fonciers bruts totaux inférieurs ou égaux à 15 000 € par an.
La hausse de la CSG en 2026 touche-t-elle les SCPI ?
Pas les revenus fonciers ni les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 % de prélèvements sociaux. Elle concerne en revanche la fraction de revenus financiers, désormais soumise à 18,6 % de prélèvements sociaux.
Où trouver les montants à déclarer ?
Sur l’attestation fiscale que la société de gestion envoie chaque année, généralement au printemps. Elle distingue revenus fonciers, revenus financiers et, pour les SCPI européennes, les revenus de source étrangère.