L’essentiel
Capiforce (ex-Capiforce Pierre) est une SCPI diversifiée à capital fixe créée en 1982, investie en France dans des actifs de proximité à dominante de commerces (70 %), complétés de bureaux et de locaux d’activité. Son patrimoine compte 88 immeubles et 134 locataires répartis entre Paris, l’Île-de-France et les régions. Le taux de distribution 2025 s’établit à 7,36 % (16 € par part) et le bulletin T2 2026 annonce une distribution prévisionnelle 2026 de 16,50 € par part, objectif non garanti.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Fiducial Gérance. Mise à jour le 29 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- Taux de distribution 2025 de 7,36 %, calculé sur un prix d’exécution très inférieur à la valeur de reconstitution (297,28 € au 30 juin 2026).
- Patrimoine granulaire de 88 immeubles et 134 locataires, TOF de 94,36 %.
- Commission de gestion de 8,5 % HT des loyers nets, sans commission de souscription.
Points de vigilance
- Capital fixe : liquidité dépendante du marché secondaire (marché suspendu de juillet 2022 à août 2023) et prix d’exécution volatil.
- Rendement élevé en partie lié à la décote du prix de part : TRI 15 ans de 2,98 % et TRI 10 ans de 1,46 %.
- Commission de cession de 6 % TTC si les parts sont détenues moins de 5 ans, plus 5 % de droits d’enregistrement.
Combien rapporte un investissement dans Capiforce ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
Calcul indicatif Toniram au prix de 207 € la part. Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Performance annuelle de Capiforce depuis 2021
Valeurs par part au 31 décembre de chaque année et dividende brut versé au titre de l’année, tels que publiés par Fiducial Gérance. Versement trimestriel.
Valeur de la part
Comment lire ce graphique. Comparez l’onglet « Reconstitution » à l’onglet « Souscription » : quand la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, la part s’achète moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine de la SCPI (décote). C’est un point favorable pour l’acheteur, sans garantie sur l’évolution future du prix. À l’inverse, un prix supérieur à la valeur de reconstitution (surcote) peut précéder une baisse du prix de la part. Définitions : prix de souscription, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de retrait.
Dividende brut par part et taux de distribution
En euros : le dividende brut versé pour une part détenue toute l’année. En pourcentage : le taux de distribution, c’est-à-dire ce dividende rapporté au prix de souscription au 1er janvier, tel que publié par la société de gestion.
Voir le détail par année
| Année | Prix de souscription | Prix de retrait | Valeur de réalisation | Valeur de reconstitution | Dividende brut | Taux de distribution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | n.d. | n.d. | n.d. | n.d. | 15 € | 6,06 % |
| 2022 | n.d. | n.d. | 281,79 € | 330,43 € | 20 € | 8,93 % |
| 2023 | n.d. | n.d. | 262,19 € | 306,91 € | 15,18 € | 6,81 % |
| 2024 | n.d. | n.d. | 255,94 € | 300,18 € | 16 € | 6,83 % |
| 2025 | n.d. | n.d. | 254,12 € | 299,28 € | 16 € | 7,36 % |
SCPI à capital fixe (pas de prix de souscription) ; taux de distribution publié sur le prix acquéreur moyen de l’année précédente. Le dividende 2022 comprend 5 € de plus-values. Sources : rapports annuels et bulletins trimestriels publiés par Fiducial Gérance. « n.d. » : valeur non publiée ou non confirmée dans les documents officiels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Où est investi le patrimoine
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 9,00 % | 99,6 % | 12,00 % | 787 M€ | |
| 7,60 % | 99,0 % | 12,00 % | 1,38 Md€ | |
| 7,14 % | 96,9 % | 0 % | 1,61 Md€ | |
| 7,05 % | 98,9 % | 0 % | 904 M€ | |
| 6,75 % | 99,8 % | 12,00 % | 702 M€ |
Documents officiels
Publiés par Fiducial Gérance. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
Voir tous les documents sur le site de Fiducial Gérance
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
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Guides utiles
Questions fréquentes
Capiforce garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 7,36 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Fiducial Gérance.