L’essentiel
Urban Cœur Commerce est une SCPI à capital variable créée en 2018 par Urban Premium, labellisée ISR depuis 2023, investie dans des commerces de centre-ville des métropoles régionales (89 % des loyers en régions). Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 125 actifs et 106 locataires diversifiés entre alimentation-restauration, santé-sport-bien-être, services de proximité et enseignes de tendance, pour une capitalisation de 95,7 M€. Le taux de distribution 2025 s’établit à 5,30 % (contre 4,10 % en 2024), le prix de part a été revalorisé de 300 € à 303 € fin 2025 et la société de gestion annonce un taux cible 2026 de 6,00 %, objectif non garanti.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Urban Premium. Mise à jour le 29 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- Taux de distribution en progression (4,10 % en 2024, 5,30 % en 2025) et revalorisation du prix de part de 1 % fin 2025.
- Patrimoine granulaire de 125 actifs et 106 locataires, acquisitions récentes à des rendements de 7 % à 8,5 %.
- Valeur de reconstitution (324,62 € au 30 juin 2026) supérieure au prix de souscription de 303 €, label ISR.
Points de vigilance
- TOF de 91,67 % au T2 2026 et endettement de 7,35 % à fin 2025.
- Frais d’entrée de 11,833 % et commission de gestion de 12 %, avec commission de surperformance prévue au DIC.
- Concentration à 100 % sur le commerce de centre-ville, secteur sensible à la conjoncture, capitalisation encore inférieure à 100 M€.
Combien rapporte un investissement dans Urban Cœur Commerce ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
Calcul indicatif Toniram au prix de 303 € la part (frais de souscription de 11,80 % inclus). Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Performance annuelle de Urban Cœur Commerce depuis 2021
Valeurs par part au 31 décembre de chaque année et dividende brut versé au titre de l’année, tels que publiés par Urban Premium. Versement trimestriel.
Valeur de la part
Comment lire ce graphique. Comparez l’onglet « Reconstitution » à l’onglet « Souscription » : quand la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, la part s’achète moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine de la SCPI (décote). C’est un point favorable pour l’acheteur, sans garantie sur l’évolution future du prix. À l’inverse, un prix supérieur à la valeur de reconstitution (surcote) peut précéder une baisse du prix de la part. Définitions : prix de souscription, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de retrait.
Dividende brut par part et taux de distribution
En euros : le dividende brut versé pour une part détenue toute l’année. En pourcentage : le taux de distribution, c’est-à-dire ce dividende rapporté au prix de souscription au 1er janvier, tel que publié par la société de gestion.
Voir le détail par année
| Année | Prix de souscription | Prix de retrait | Valeur de réalisation | Valeur de reconstitution | Dividende brut | Taux de distribution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 300 € | 264 € | 259,78 € | 312,36 € | n.d. | n.d. |
| 2022 | 300 € | 264,50 € | 260,79 € | 314,87 € | n.d. | 4,70 % |
| 2023 | 300 € | 264,50 € | 255,79 € | 311,87 € | n.d. | 5,02 % |
| 2024 | 300 € | 264,50 € | 261,09 € | 316,57 € | 15,30 € | 5,10 % |
| 2025 | 303 € | 267,15 € | 264,31 € | 322,86 € | 15,90 € | 5,30 % |
Prix de souscription porté à 303 € le 30 décembre 2025. Sources : rapports annuels et bulletins trimestriels publiés par Urban Premium. « n.d. » : valeur non publiée ou non confirmée dans les documents officiels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Où est investi le patrimoine
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 8,25 % | 100,0 % | 0 % | 49 M€ | |
| 7,50 % | 100,0 % | 13,20 % | 11,1 M€ | |
| 7,41 % | 100,0 % | n.c. | 56 M€ | |
| 7,36 % | 94,4 % | n.c. | 87 M€ | |
| 7,00 % | 100,0 % | 10,00 % | 51 M€ |
Documents officiels
Publiés par Urban Premium. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
Voir tous les documents sur le site d’Urban Premium
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
Guides utiles
Questions fréquentes
Urban Cœur Commerce garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 5,30 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Urban Premium.
Quels sont les frais de Urban Cœur Commerce ?
Les frais de souscription s’élèvent à 11,80 % TTC et les frais de gestion à 12% TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.