L’essentiel
Cœur de Régions, SCPI créée fin 2018 par Sogenial Immobilier et labellisée ISR depuis avril 2024, investit exclusivement en France, à 86,7 % hors Île-de-France au 30 juin 2026, dans des bureaux, commerces et locaux d’activités. Elle a distribué 6,20 % au titre de 2025, comme en 2024, et compte 94 immeubles pour une capitalisation de 441,5 M€ au 30 juin 2026.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Sogenial Immobilier. Mise à jour le 19 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- Taux de distribution stable à 6,20 % en 2024 et en 2025.
- Prix de part de 664 €, environ 2,9 % sous la valeur de reconstitution (683,82 € au 30 juin 2026).
- Aucune part en attente de retrait au 30 juin 2026.
- Endettement bancaire de 9,71 % de l’actif net augmenté des dettes au 30 juin 2026.
Points de vigilance
- TOF en recul : 96,19 % en moyenne sur 2025, 95,03 % au 1er trimestre 2026, puis 93,65 % au 2e trimestre 2026.
- Taux d’encaissement des loyers de 96,6 % au 2e trimestre 2026.
- Poids des bureaux régionaux : 45,78 % du patrimoine au 30 juin 2026.
- Capital et revenus non garantis, liquidité limitée.
Combien rapporte un investissement dans Cœur de Régions ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
Calcul indicatif Toniram au prix de 664 € la part (frais de souscription de 12,00 % inclus). Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Évolution du prix de la part de Cœur de Régions depuis 2023
Le prix de souscription de Cœur de Régions n'a pas été modifié depuis plus de trois ans, une stabilité notable sur le marché des SCPI. Cela ne constitue toutefois aucune garantie pour l'avenir : un prix de part peut à tout moment être révisé, à la baisse comme à la hausse, selon l'évolution des valeurs d'expertise du patrimoine.
- Depuis le 01/07/2023664 €Dernière revalorisation du prix de souscription
- Septembre 2026664 €Prix inchangé depuis plus de trois ans
Le prix de souscription se situe actuellement en légère décote par rapport à la valeur de reconstitution, ce qui reste dans la fourchette habituelle. Cet écart peut évoluer à chaque nouvelle publication de valeur de reconstitution ou de prix de part.
Où en est Cœur de Régions en septembre 2026 ?
Sogenial Immobilier a poursuivi une politique d'acquisitions active au troisième trimestre 2026, avec plusieurs opérations annoncées en régions (commerces et locaux d'activité). La SCPI reste à capital variable actif : aucune part n'était en attente de retrait au premier trimestre 2026.
Point de vigilance : le taux d'occupation financier recule progressivement depuis fin 2025 (96,19 % fin 2025, 95,03 % au T1 2026, 93,65 % au T2 2026), une tendance à surveiller malgré un niveau qui reste élevé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et la liquidité des parts de SCPI n'est jamais garantie.
Sources officielles : Sogenial Immobilier — page Cœur de Régions, bulletin trimestriel officiel Sogenial. Contenu pédagogique : il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne tient pas compte de votre situation.
Performance annuelle de Cœur de Régions depuis 2021
Valeurs par part au 31 décembre de chaque année et dividende brut versé au titre de l’année, tels que publiés par Sogenial Immobilier. Versement trimestriel.
Valeur de la part
Comment lire ce graphique. Comparez l’onglet « Reconstitution » à l’onglet « Souscription » : quand la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, la part s’achète moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine de la SCPI (décote). C’est un point favorable pour l’acheteur, sans garantie sur l’évolution future du prix. À l’inverse, un prix supérieur à la valeur de reconstitution (surcote) peut précéder une baisse du prix de la part. Définitions : prix de souscription, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de retrait.
Dividende brut par part et taux de distribution
En euros : le dividende brut versé pour une part détenue toute l’année. En pourcentage : le taux de distribution, c’est-à-dire ce dividende rapporté au prix de souscription au 1er janvier, tel que publié par la société de gestion.
Voir le détail par année
| Année | Prix de souscription | Prix de retrait | Valeur de réalisation | Valeur de reconstitution | Dividende brut | Taux de distribution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 648,50 € | 570,68 € | 585,24 € | 691,75 € | 40,99 € | 6,43 % |
| 2022 | 659 € | 579,92 € | 577,90 € | 697,34 € | 41,50 € | 6,40 % |
| 2023 | 664 € | 584,32 € | 557,24 € | 683,32 € | 40,86 € | 6,20 % |
| 2024 | 664 € | 584,32 € | 551,38 € | 682,25 € | 41,17 € | 6,20 % |
| 2025 | 664 € | 584,32 € | 548,77 € | 683,82 € | 41,17 € | 6,20 % |
Prix de souscription relevé progressivement de 648,50 € à 664 € entre 2021 et 2023. Sources : rapports annuels et bulletins trimestriels publiés par Sogenial Immobilier. « n.d. » : valeur non publiée ou non confirmée dans les documents officiels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Où est investi le patrimoine
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 9,00 % | 99,6 % | 12,00 % | 787 M€ | |
| 7,60 % | 99,0 % | 12,00 % | 1,38 Md€ | |
| 7,14 % | 96,9 % | 0 % | 1,61 Md€ | |
| 7,05 % | 98,9 % | 0 % | 904 M€ | |
| 6,75 % | 99,8 % | 12,00 % | 702 M€ |
Documents officiels
Publiés par Sogenial Immobilier. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
- Bulletin trimestriel T2 2026Télécharger
- Document d’informations clés (DIC)Télécharger
- Note d’informationTélécharger
- StatutsTélécharger
- Rapport annuel 2025Télécharger
Voir tous les documents sur le site de Sogenial Immobilier
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
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Guides utiles
Questions fréquentes
Cœur de Régions garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 6,20 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Sogenial Immobilier.
Quels sont les frais de Cœur de Régions ?
Les frais de souscription s’élèvent à 12,00 % TTC et les frais de gestion à 12% TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.
Quel est le prix de la part de Cœur de Régions en 2026 ?
664 €, un prix inchangé depuis le 1er juillet 2023. La valeur de reconstitution s'établit à 683,82 € au 30 juin 2026, ce qui place le prix de souscription en légère décote d'environ 2,9 %. Un prix de part n'est jamais garanti et peut évoluer à tout moment selon les expertises immobilières.
Combien rapportent 50 000 € investis dans Cœur de Régions ?
50 000 € permettent d'acquérir 75 parts à 664 €, soit 49 800 € investis. Au taux de distribution 2025 de 6,20 % (dont 0,20 point de revenus non récurrents), cela représente environ 3 088 € bruts par an, soit 257 € par mois, avant fiscalité et sans garantie de reconduction.
Cœur de Régions a-t-elle des frais ou une durée de détention particuliers ?
Les frais de souscription s'élèvent à 12 % TTC (10 % HT), et la durée de détention recommandée est de 10 ans minimum selon le document d'informations clés. Le taux d'occupation financier, bien qu'élevé (93,65 % au T2 2026), a reculé progressivement depuis fin 2025 (96,19 %), un point à surveiller.