L’essentiel
Cœur d’Avenir est une SCPI à capital variable lancée en 2023 par Sogenial Immobilier, dédiée aux actifs de la petite enfance et de l’éducation (crèches, établissements d’enseignement, résidences étudiantes) dans les métropoles régionales, avec un statut de fonds de partage. Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 9 immeubles intégralement situés en régions, loués à 100 %, pour une capitalisation de 9,8 M€. Le taux de distribution 2025 s’établit à 5,00 %, identique à 2024 ; la SCPI ne publie pas d’objectif de distribution chiffré.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Sogenial Immobilier. Mise à jour le 29 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- Taux de distribution 2025 de 5,00 % avec un TOF de 100 % et aucune part en attente de retrait.
- Valeur de reconstitution (217,47 € à fin 2025) supérieure au prix de souscription de 200 €.
- Thématique santé-éducation à baux longs et commission de gestion réduite durant les premières années.
Points de vigilance
- SCPI très jeune (2023) et très petite (9,8 M€, 9 immeubles) : aucun historique de TRI.
- Délai de jouissance de 6 mois et commission de gestion passée à 12 % TTC depuis le 1er janvier 2026.
- Concentration à 100 % sur un secteur et sur les régions ; valeur de réalisation (176,58 €) inférieure au prix de retrait.
Combien rapporte un investissement dans Cœur d’Avenir ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
Calcul indicatif Toniram au prix de 200 € la part (frais de souscription de 12,00 % inclus). Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Performance annuelle de Cœur d’Avenir depuis 2023
Valeurs par part au 31 décembre de chaque année et dividende brut versé au titre de l’année, tels que publiés par Sogenial Immobilier. Versement trimestriel.
Valeur de la part
Comment lire ce graphique. Comparez l’onglet « Reconstitution » à l’onglet « Souscription » : quand la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, la part s’achète moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine de la SCPI (décote). C’est un point favorable pour l’acheteur, sans garantie sur l’évolution future du prix. À l’inverse, un prix supérieur à la valeur de reconstitution (surcote) peut précéder une baisse du prix de la part. Définitions : prix de souscription, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de retrait.
Dividende brut par part et taux de distribution
En euros : le dividende brut versé pour une part détenue toute l’année. En pourcentage : le taux de distribution, c’est-à-dire ce dividende rapporté au prix de souscription au 1er janvier, tel que publié par la société de gestion.
Voir le détail par année
| Année | Prix de souscription | Prix de retrait | Valeur de réalisation | Valeur de reconstitution | Dividende brut | Taux de distribution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 200 € | 180 € | 180,71 € | 200,71 € | 0 € | n.d. |
| 2024 | 200 € | 180 € | 179,13 € | 212,84 € | 10 € | 5,00 % |
| 2025 | 200 € | 180 € | 176,58 € | 217,47 € | 10 € | 5,00 % |
SCPI lancée en 2023 : aucun dividende sur la première année. Sources : rapports annuels et bulletins trimestriels publiés par Sogenial Immobilier. « n.d. » : valeur non publiée ou non confirmée dans les documents officiels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Où est investi le patrimoine
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 8,25 % | 100,0 % | 0 % | 49 M€ | |
| 7,50 % | 100,0 % | 13,20 % | 11,1 M€ | |
| 7,41 % | 100,0 % | n.c. | 56 M€ | |
| 7,36 % | 94,4 % | n.c. | 87 M€ | |
| 7,00 % | 100,0 % | 10,00 % | 51 M€ |
Documents officiels
Publiés par Sogenial Immobilier. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
Voir tous les documents sur le site de Sogenial Immobilier
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
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Guides utiles
Questions fréquentes
Cœur d’Avenir garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 5,00 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Sogenial Immobilier.
Quels sont les frais de Cœur d’Avenir ?
Les frais de souscription s’élèvent à 12,00 % TTC et les frais de gestion à 12% TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.