Comment le calcul est fait
Le revenu annuel brut est égal au montant investi multiplié par le taux de distribution. Par défaut, le simulateur retient la moyenne du marché en 2025 publiée par l’ASPIM (4,91 %). Vous pouvez choisir la médiane des 74 SCPI du comparateur ayant publié leur taux (5,73 %) ou le taux d’une SCPI précise.
La première année, aucun revenu n’est versé pendant le délai de jouissance : le revenu de l’année est réduit d’autant. Les frais de souscription sont inclus dans le prix de la part. Ils ne sont donc pas récupérés en cas de revente : le simulateur indique leur montant et le temps de détention nécessaire pour que les revenus les compensent. 9 SCPI du comparateur ne prélèvent pas de frais d’entrée, mais appliquent souvent des frais de sortie en cas de revente rapide.
Pour l’achat à crédit, la mensualité est calculée comme celle d’un prêt amortissable à taux fixe. L’effort d’épargne est la différence entre cette mensualité et les revenus bruts mensuels de la SCPI.
Exemple : 50 000 € investis
Hypothèses : taux de distribution de 4,91 % (moyenne du marché 2025), frais de souscription de 12,00 % (médiane des SCPI qui en prélèvent), délai de jouissance de 3 mois.
| Revenus bruts par mois, en rythme de croisière | 205 € |
| Revenus bruts la première année | 1 841 € |
| Revenus bruts cumulés sur 10 ans, à taux constant | 23 936 € |
| Frais d’entrée inclus dans le prix des parts | 6 000 € |
| Durée pour que les revenus compensent ces frais | 2 ans et 8 mois |
Ce que la simulation ne dit pas
- La fiscalité. Les revenus des SCPI françaises sont imposés comme des revenus fonciers, à votre tranche marginale d’imposition, plus les prélèvements sociaux. Les SCPI européennes suivent d’autres règles. Les deux se simulent dans les guides de fiscalité.
- L’évolution du prix de la part. Le calcul suppose un prix constant. Or plusieurs SCPI ont baissé leur prix de part depuis 2023 : l’historique de chacune figure sur sa fiche.
- La variation des revenus. Le taux de distribution d’une année ne garantit pas celui des années suivantes.
- La liquidité. La revente des parts dépend de l’existence d’acheteurs et peut prendre du temps.
Questions fréquentes
Combien rapporte un placement de 100 000 € en SCPI ?
Au taux de distribution moyen de 2025 publié par l’ASPIM (4,91 %), 100 000 € investis rapportent environ 4 910 € de revenus bruts sur une année pleine, soit environ 409 € par mois, avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Ce montant n’est pas garanti : il dépend de la SCPI choisie et peut baisser. Il faut aussi tenir compte du délai de jouissance la première année.
Qu’est-ce que le délai de jouissance d’une SCPI ?
C’est la période qui sépare la souscription des parts du moment où elles commencent à donner droit aux revenus. Il est fixé par chaque société de gestion et figure dans sa documentation, souvent entre 3 et 6 mois. Pendant ce délai, l’argent est investi mais ne rapporte rien, ce que le simulateur prend en compte la première année.
Les revenus affichés sont-ils nets d’impôts ?
Non. Le simulateur affiche des revenus bruts : les frais de gestion de la SCPI sont déjà déduits du taux de distribution, mais pas l’impôt sur le revenu ni les prélèvements sociaux. Pour estimer le revenu net, utilisez le simulateur de fiscalité des SCPI françaises ou celui des SCPI européennes.
En combien de temps les frais de souscription sont-ils compensés ?
Avec des frais de 12,00 % (médiane des SCPI du comparateur qui en facturent) et un taux de distribution de 4,91 %, il faut environ 2 ans et 8 mois de revenus, délai de jouissance de 3 mois compris, pour que les revenus perçus égalent les frais payés à l’entrée, à prix de part constant. C’est pourquoi une SCPI se conserve en général au moins 8 à 10 ans.
D’où viennent les taux utilisés par le simulateur ?
Le taux de marché est la moyenne 2025 publiée par l’ASPIM. Les taux de chaque SCPI et leurs frais de souscription sont ceux publiés par les sociétés de gestion, repris dans les fiches du comparateur Toniram. Ils sont mis à jour à chaque publication officielle.
Le simulateur SCPI est-il gratuit ?
Oui. Il est gratuit, sans inscription, et aucune des valeurs saisies n’est enregistrée : tous les calculs se font dans votre navigateur.