L’essentiel
Reason, SCPI de MNK Partners lancée en octobre 2024 au prix de 1,00 € la part, investit en Europe hors de France et se souscrit à partir de 200 parts. Son prix a été relevé à 1,03 € le 1er août 2026 ; au 30 juin 2026, elle comptait 14 actifs dans 6 pays pour une capitalisation de 51,6 M€.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par MNK Partners. Mise à jour le 28 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- Prix de part relevé deux fois : +1 % au 31 décembre 2025, puis +2 % au 1er août 2026 (1,03 €).
- Taux d’occupation financier de 100 % et 18 locataires au 30 juin 2026.
- Taux de distribution 2025 de 12,90 % et performance globale annuelle de 13,90 %.
Points de vigilance
- Le taux de 12,90 % de 2025 est lié à la phase de démarrage : l’objectif communiqué est de 6 % par an et le TRI cible de 7 % sur 8 ans, non garantis.
- Commission de souscription de 12 % TTI et commission de gestion de 14 % TTC des loyers.
- Patrimoine entièrement hors de France, notamment au Royaume-Uni : fiscalité étrangère et risque de change ; SCPI de moins de deux ans.
- Capital et revenus non garantis, liquidité limitée.
Combien rapporte un investissement dans Reason ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
| Premier revenu | après 5 mois |
Calcul indicatif Toniram au prix de 1,03 € la part (frais de souscription de 12,00 % inclus). Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Évolution du prix de la part de Reason depuis 2024
Lancée en octobre 2024 à 1,00 € la part, Reason a relevé son prix à deux reprises : de 1 % au 31 décembre 2025, à 1,01 €, puis de 2 % au 1er août 2026, à 1,03 €. La hausse cumulée atteint 3 % depuis l'origine.
- Octobre 20241,00 €Lancement de la SCPI
- 31 décembre 20251,01 €Première revalorisation, +1 %
- 1er août 20261,03 €Deuxième revalorisation, +2 %
Même après deux hausses, le prix de souscription reste inférieur à la valeur de reconstitution : la part n'est pas surévaluée au regard des expertises de mi-2026. Sur une part d'environ 1 €, les valeurs sont toutefois arrondies au centime, ce qui invite à lire cet écart avec prudence. Comme pour toute SCPI, le prix de part peut aussi être revu à la baisse si la valeur des immeubles se dégrade, d'autant que le patrimoine est entièrement situé hors de France.
Où en est Reason en septembre 2026 ?
La collecte reste soutenue : 735 nouveaux associés ont rejoint Reason au deuxième trimestre 2026, portant la capitalisation à 51,6 M€ au 30 juin. Le patrimoine compte alors 14 actifs dans 6 pays européens, notamment au Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en Irlande, pour 18 locataires ; selon la société de gestion, il a été porté à 15 actifs et 7 pays début juillet 2026.
Point de vigilance : le taux de 12,90 % distribué en 2025 est lié à la phase de démarrage de la SCPI et ne doit pas être considéré comme récurrent ; l'objectif communiqué pour la suite est de 6 % par an, non garanti, soit moins de la moitié. Reason a recours à l'endettement pour financer une partie de ses acquisitions, ce qui amplifie les variations de valeur, à la hausse comme à la baisse. Son patrimoine, entièrement situé hors de France, expose les revenus à une fiscalité étrangère et, pour les actifs britanniques notamment, au risque de change. Enfin, la revente des parts n'est possible que s'il existe des souscriptions en face : la liquidité n'est pas garantie.
Sources officielles : MNK Partners — communiqué sur la revalorisation de la part (données au 30 juin 2026), MNK Partners — rapport annuel 2025. Contenu pédagogique : il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne tient pas compte de votre situation.
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 9,00 % | 99,6 % | 12,00 % | 787 M€ | |
| 7,60 % | 99,0 % | 12,00 % | 1,38 Md€ | |
| 7,14 % | 96,9 % | 0 % | 1,61 Md€ | |
| 7,05 % | 98,9 % | 0 % | 904 M€ | |
| 6,75 % | 99,8 % | 12,00 % | 702 M€ |
Documents officiels
Publiés par MNK Partners. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
- Bulletin trimestriel T2 2026Télécharger
- Document d’informations clés (DIC)Télécharger
- Note d’informationTélécharger
- StatutsTélécharger
- Rapport annuel 2025Télécharger
Voir tous les documents sur le site de MNK Partners
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
Guides utiles
Questions fréquentes
Reason garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 12,90 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de MNK Partners.
Quels sont les frais de Reason ?
Les frais de souscription s’élèvent à 12,00 % TTC et les frais de gestion à 14% TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.
Quel est le prix de la part de Reason en 2026 ?
1,03 € depuis le 1er août 2026, après 1,01 € depuis le 31 décembre 2025 et 1,00 € au lancement en octobre 2024, soit +3 % au total. Ce prix inclut des frais de souscription de 12 % TTI, et la souscription minimale est de 200 parts, soit 206 €. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s'élevait à 1,06 € par part ; le prix de part n'est pas garanti.
Combien rapportent 50 000 € investis dans Reason ?
50 000 € permettent d'acquérir 48 543 parts à 1,03 €, soit 49 999,29 € investis. Au taux de distribution 2025 de 12,90 % — un niveau exceptionnel lié au démarrage de la SCPI — cela représenterait environ 6 450 € bruts par an. À l'objectif de 6 % par an, non garanti, le revenu serait d'environ 3 000 € bruts par an. Montants avant fiscalité, non garantis.
Le rendement de 12,90 % de Reason va-t-il durer ?
Rien ne permet de le penser : ce taux de 2025 est lié à la phase de démarrage de la SCPI, lancée en octobre 2024. La société de gestion communique pour la suite un objectif de distribution de 6 % par an et un objectif de TRI de 7 % sur 8 ans, tous deux non garantis. Mieux vaut raisonner sur ces objectifs que sur le taux exceptionnel de 2025.