L’essentiel
Lancée en 2018 sous le nom Fair Invest, NCap Éducation Santé, gérée par Norma Capital, investit dans des immeubles dédiés à la santé, à l’éducation et au bien-être, en France et désormais en Europe (Allemagne, Royaume-Uni, Espagne). Au 30 juin 2026, elle affiche une capitalisation de 118,7 M€ et un taux d’occupation financier de 97,4 %. Depuis février 2026, les revenus sont versés chaque mois.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Norma Capital. Mise à jour le 28 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- Taux d’occupation financier en progression, à 97,4 % au 30 juin 2026.
- Prix de part de 202 € proche de la valeur de reconstitution (202,80 € au 30 juin 2026), jamais baissé depuis 2018.
- Recours à l’endettement très limité (0,58 % au 30 juin 2026).
- Revenus versés mensuellement depuis février 2026.
Points de vigilance
- Taux de distribution 2025 de 4,52 % en léger repli par rapport à 2024 ; l’objectif 2026 communiqué (4,40 % à 5,20 %, non garanti) démarre sous ce niveau.
- Part croissante d’actifs hors de France : fiscalité étrangère (4,31 % net de fiscalité étrangère en 2025) et risque de change sur la livre sterling.
- SCPI de taille modeste (118,7 M€ au 30 juin 2026), spécialisée sur des exploitants de santé et d’éducation.
- Capital et revenus non garantis, liquidité limitée : la revente des parts dépend de la demande et peut prendre du temps.
Combien rapporte un investissement dans NCap Éducation Santé ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
Calcul indicatif Toniram au prix de 202 € la part (frais de souscription de 12,00 % inclus). Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Évolution du prix de la part de NCap Éducation Santé depuis 2018
Lancée en juillet 2018 sous le nom Fair Invest, la SCPI a connu une seule revalorisation de son prix de part, de 200 € à 202 € au 30 juin 2023 (+1 %). Le prix n'a jamais été baissé depuis la création.
- Juillet 2018200 €Prix de lancement de la SCPI
- 30 juin 2023202 €Revalorisation de +1 %, prix inchangé depuis
Le prix de souscription est pratiquement égal à la valeur de reconstitution, qui a progressé au premier semestre 2026. La part n'est donc ni surévaluée ni décotée par rapport au patrimoine. Attention toutefois : en cas de revente, l'associé reçoit la valeur de retrait, soit 181,80 € par part (le prix diminué des frais de souscription), et non le prix payé. Un placement en SCPI se conçoit sur la durée ; le prix de part peut aussi être revu à la baisse si les expertises immobilières se dégradent.
Où en est NCap Éducation Santé en septembre 2026 ?
NCap Éducation Santé poursuit sa diversification européenne dans la santé, l'éducation et le bien-être : acquisitions à Dortmund (Allemagne) et Manchester (Royaume-Uni) au premier trimestre 2026, puis promesse signée fin juin pour un actif de 1 655 m² à Chiswick, dans l'ouest de Londres. Le taux d'occupation financier s'est amélioré au premier semestre, à 97,4 % au 30 juin 2026. Depuis février 2026, les revenus sont versés mensuellement.
Point de vigilance : la distribution 2025 (4,52 %) est en léger repli par rapport à 2024, la société de gestion l'expliquant par le report à 2026 d'une acquisition importante en Allemagne. Pour 2026, l'objectif de distribution non garanti communiqué démarre à 4,40 %, soit un niveau inférieur à celui de 2025. Ce rendement reste plus modeste que celui de nombreuses SCPI diversifiées, et la part croissante d'actifs hors de France (Allemagne, Royaume-Uni, Espagne) expose les revenus à une fiscalité étrangère et, pour le Royaume-Uni, à un risque de change.
Sources officielles : Norma Capital — bulletin trimestriel T2 2026, Norma Capital — rapport annuel 2025. Contenu pédagogique : il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne tient pas compte de votre situation.
Performance annuelle de NCap Éducation Santé depuis 2021
Valeurs par part au 31 décembre de chaque année et dividende brut versé au titre de l’année, tels que publiés par Norma Capital. Versement trimestriel.
Valeur de la part
Comment lire ce graphique. Comparez l’onglet « Reconstitution » à l’onglet « Souscription » : quand la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, la part s’achète moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine de la SCPI (décote). C’est un point favorable pour l’acheteur, sans garantie sur l’évolution future du prix. À l’inverse, un prix supérieur à la valeur de reconstitution (surcote) peut précéder une baisse du prix de la part. Définitions : prix de souscription, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de retrait.
Dividende brut par part et taux de distribution
En euros : le dividende brut versé pour une part détenue toute l’année. En pourcentage : le taux de distribution, c’est-à-dire ce dividende rapporté au prix de souscription au 1er janvier, tel que publié par la société de gestion.
Voir le détail par année
| Année | Prix de souscription | Prix de retrait | Valeur de réalisation | Valeur de reconstitution | Dividende brut | Taux de distribution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 200 € | 180 € | 183,44 € | 215,39 € | 9,42 € | 4,71 % |
| 2022 | 200 € | 180 € | 177,73 € | 210,16 € | 9,43 € | 4,72 % |
| 2023 | 202 € | 181,80 € | 172 € | 205,18 € | 9,44 € | 4,72 % |
| 2024 | 202 € | 181,80 € | n.d. | 205,31 € | n.d. | 4,85 % |
| 2025 | 202 € | 181,80 € | 166,49 € | 198,35 € | 9,14 € | 4,52 % |
Valeur de réalisation et dividende 2024 non confirmés par deux sources. Sources : rapports annuels et bulletins trimestriels publiés par Norma Capital. « n.d. » : valeur non publiée ou non confirmée dans les documents officiels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 15,27 % | 99,8 % | 12,00 % | 146 M€ | |
| 12,90 % | 100,0 % | 12,00 % | 52 M€ | |
| 9,25 % | 97,0 % | 12,00 % | 49 M€ | |
| 9,04 % | 97,7 % | 2,40 % | 248 M€ | |
| 8,75 % | 100,0 % | 12,00 % | 153 M€ |
Documents officiels
Publiés par Norma Capital. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
- Bulletin trimestriel T2 2026Télécharger
- Document d’informations clés (DIC)Télécharger
- Plaquette commercialeTélécharger
- Note d’informationTélécharger
- StatutsTélécharger
- Rapport annuelTélécharger
Voir tous les documents sur le site de Norma Capital
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
Les autres SCPI de Norma Capital
Guides utiles
Questions fréquentes
NCap Éducation Santé garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 4,52 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Norma Capital.
Quels sont les frais de NCap Éducation Santé ?
Les frais de souscription s’élèvent à 12,00 % TTC et les frais de gestion à 12% TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.
Quel est le prix de la part de NCap Éducation Santé en 2026 ?
202 € depuis le 30 juin 2023, contre 200 € au lancement en 2018. Ce prix inclut des frais de souscription de 12 % TTC ; la valeur de retrait, c'est-à-dire ce que reçoit un associé qui revend, est de 181,80 €. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s'établit à 202,80 €, quasiment au niveau du prix de souscription.
Combien rapportent 50 000 € investis dans NCap Éducation Santé ?
50 000 € permettent d'acquérir 247 parts à 202 €, soit 49 894 € réellement investis. Au taux de distribution 2025 de 4,52 %, cela représente environ 2 255 € bruts par an, soit environ 188 € par mois. Ces montants sont bruts de fiscalité et non garantis.
NCap Éducation Santé a-t-elle baissé sa distribution ?
Oui, légèrement : le taux de distribution 2025, à 4,52 %, est en repli par rapport à 2024, en raison selon Norma Capital du report à 2026 d'une acquisition en Allemagne. Pour 2026, l'objectif communiqué, non garanti, démarre à 4,40 %. Le prix de part, lui, n'a jamais été baissé.