L’essentiel
Rivoli Avenir Patrimoine est l’une des plus anciennes SCPI de bureaux du marché français, gérée par Amundi Immobilier. Son patrimoine de 2 927 M€ réunit 180 immeubles et 602 562 m², majoritairement de bureaux situés à Paris et en Île-de-France, avec une poche internationale de 20 % dont l’Allemagne pour l’essentiel. Sa taille et son ancienneté vont de pair avec une exposition marquée au marché des bureaux, dont la correction pèse depuis 2023 sur ses valeurs d’expertise comme sur sa distribution.
Analyse Toniram. Fiche établie et vérifiée par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668), à partir des documents officiels publiés par Amundi Immobilier. Mise à jour le 28 septembre 2026.
Points forts et points de vigilance
Points forts
- Capitalisation de 2 927 M€ et 36 768 associés au 31/12/2025 : l’une des plus grandes SCPI du marché, avec une mutualisation locative étendue sur 180 immeubles.
- Patrimoine concentré sur Paris (45,6 %) et l’Île-de-France (23,4 %), des marchés profonds où les actifs se revendent plus facilement qu’en périphérie.
- Diversification sectorielle réelle au-delà des bureaux : commerces (13,9 %), hôtellerie (3,3 %) et résidences services (3,0 %).
- Indicateur de risque de 4 sur 7 au DIC, pour une durée de détention recommandée de 8 ans.
Points de vigilance
- Taux de distribution 2025 de 3,46 %, nettement sous la moyenne du marché (4,91 % en 2025 selon l’ASPIM) — performance passée, non garantie.
- TRI sur 10 ans de 1,68 % au 31/12/2025 : sur la durée, la performance globale reste faible au regard de l’horizon de détention recommandé.
- Prix de souscription ramené de 228 € à 203 € le 28/08/2026, soit une baisse de 11,0 % qui s’ajoute aux précédentes corrections.
- Taux d’occupation financier de 85,01 % au 30/06/2026, en recul par rapport à 86,67 % en 2025 et 88,85 % en 2024, dans un marché des bureaux marqué par la hausse de la vacance.
- Valeur de retrait de 186,77 €, soit l’écart de 7,99 % de commission de souscription à récupérer avant toute plus-value.
Combien rapporte un investissement dans Rivoli Avenir Patrimoine ?
| Parts achetées | – |
| Montant réellement investi | – |
| Premier revenu | après 3 mois |
Calcul indicatif Toniram au prix de 203 € la part (frais de souscription de 7,99 % inclus). Revenus bruts avant fiscalité, non garantis ; le capital peut baisser.
Évolution du prix de la part de Rivoli Avenir Patrimoine depuis 2025
Amundi Immobilier a révisé le prix de souscription de Rivoli Avenir Patrimoine à la baisse deux fois depuis début 2025. Un prix de part n'est jamais garanti et peut continuer d'évoluer selon les valeurs d'expertise du patrimoine.
- 1er janvier 2025250 €Prix de souscription en début d'année
- 31 mars 2025228 €Première baisse, -8,80 %
- 28 août 2026203 €Deuxième baisse, -10,96 % (prix de retrait : 186,77 €)
Le prix de souscription reste inférieur à la valeur de reconstitution publiée fin 2025, ce qui traduit une décote. Cette valeur de reconstitution, calculée une fois par an, n'intègre pas encore la baisse de prix d'août 2026 ni l'évolution des expertises du premier semestre : l'écart réel pourrait donc différer une fois la prochaine valeur publiée. Un prix de part peut baisser comme il peut monter.
Où en est Rivoli Avenir Patrimoine en septembre 2026 ?
Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a notamment cédé un immeuble rue du Louvre à Paris pour 54,4 M€, la plus-value étant distribuée aux associés sur le trimestre. La durée de détention recommandée reste de 8 ans.
Points de vigilance : les valeurs d'expertise du patrimoine ont reculé de 3,6 % au premier semestre 2026 (jusqu'à -6,1 % sur les actifs de bureaux), le taux d'occupation financier poursuit un repli progressif (88,85 % en 2024, 86,67 % en 2025, 85,01 % mi-2026), et environ 6,4 % de la capitalisation était en attente de retrait, un fonds de remboursement dédié restant actif pour l'absorber. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et la liquidité des parts n'est pas garantie.
Sources officielles : Amundi Immobilier — page Rivoli Avenir Patrimoine, bulletin d'information du 1er semestre 2026. Contenu pédagogique : il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne tient pas compte de votre situation.
Performance annuelle de Rivoli Avenir Patrimoine depuis 2021
Valeurs par part au 31 décembre de chaque année et dividende brut versé au titre de l’année, tels que publiés par Amundi Immobilier. Versement trimestriel.
Valeur de la part
Comment lire ce graphique. Comparez l’onglet « Reconstitution » à l’onglet « Souscription » : quand la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, la part s’achète moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine de la SCPI (décote). C’est un point favorable pour l’acheteur, sans garantie sur l’évolution future du prix. À l’inverse, un prix supérieur à la valeur de reconstitution (surcote) peut précéder une baisse du prix de la part. Définitions : prix de souscription, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de retrait.
Dividende brut par part et taux de distribution
En euros : le dividende brut versé pour une part détenue toute l’année. En pourcentage : le taux de distribution, c’est-à-dire ce dividende rapporté au prix de souscription au 1er janvier, tel que publié par la société de gestion.
Voir le détail par année
| Année | Prix de souscription | Prix de retrait | Valeur de réalisation | Valeur de reconstitution | Dividende brut | Taux de distribution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | n.d. | n.d. | 271,74 € | n.d. | n.d. | n.d. |
| 2022 | 306 € | 281,54 € | 258,97 € | 298,30 € | 10,88 € | 3,38 % |
| 2023 | 268 € | 246,58 € | 211,88 € | 243,80 € | 10,88 € | 3,56 % |
| 2024 | 250 € | 230,02 € | 193,16 € | 222,25 € | 10,42 € | 3,89 % |
| 2025 | 228 € | 209,78 € | 187,44 € | 216,30 € | 8,65 € | 3,46 % |
Prix abaissé à 268 € en juillet 2023, 250 € en mars 2024, 228 € en mars 2025, puis 203 € en août 2026. Sources : rapports annuels et bulletins trimestriels publiés par Amundi Immobilier. « n.d. » : valeur non publiée ou non confirmée dans les documents officiels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Où est investi le patrimoine
À comparer avec
| SCPI | Distrib. 2025 | TOF | Frais | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|
| 4,98 % | 90,9 % | 11,40 % | 951 M€ | |
| 4,80 % | 84,7 % | 11,40 % | 504 M€ | |
| 4,66 % | 86,4 % | 9,60 % | 1,07 Md€ | |
| 4,65 % | 84,6 % | 10,20 % | 1,10 Md€ | |
| 4,63 % | 95,5 % | 9,60 % | 813 M€ |
Documents officiels
Publiés par Amundi Immobilier. Ce sont les documents de référence de la SCPI : les chiffres de cette fiche en sont issus.
- Bulletin semestriel S1 2026Télécharger
- Document d’informations clés (DIC)Télécharger
- Brochure commercialeTélécharger
- Note d’information et statutsTélécharger
- Rapport annuel 2025Télécharger
Voir tous les documents sur le site d’Amundi Immobilier
Liens vers les documents mis en ligne par la société de gestion. Aucun document n’est hébergé par Toniram ; les versions en ligne font foi. Avant toute souscription, la note d’information et le document d’informations clés doivent être lus.
Pour aller plus loin
Guides utiles
Questions fréquentes
Rivoli Avenir Patrimoine garantit-elle le capital investi ?
Non. Comme toute SCPI, elle présente un risque de perte en capital. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon la valeur du patrimoine immobilier.
Le taux de distribution de 3,46 % est-il garanti ?
Non. Il correspond aux revenus versés au titre de 2025. Les revenus futurs dépendent des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles et des décisions de Amundi Immobilier.
Quels sont les frais de Rivoli Avenir Patrimoine ?
Les frais de souscription s’élèvent à 7,99 % TTC et les frais de gestion à 5,75% TTC TTC des loyers encaissés. Ils pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : une détention longue permet de les amortir.
Quel est le prix de la part de Rivoli Avenir Patrimoine en 2026 ?
203 €, depuis le 28 août 2026 (prix de retrait : 186,77 €), après une baisse de 11 % depuis 228 € en mars 2025. C'est la deuxième baisse depuis début 2025, après celle du 31 mars 2025 (250 € → 228 €). Un prix de part n'est jamais garanti et peut encore évoluer selon les valeurs d'expertise du patrimoine.
Combien rapportent 50 000 € investis dans Rivoli Avenir Patrimoine ?
50 000 € permettent d'acquérir 246 parts à 203 €, soit 49 938 € investis. Au taux de distribution 2025 de 3,46 %, cela représente environ 1 728 € bruts par an, soit 144 € par mois. Au dividende par part maintenu par Amundi pour 2026, le revenu serait proche de 2 066 € par an. Montants bruts de fiscalité et non garantis.
Rivoli Avenir Patrimoine a-t-elle des difficultés de liquidité ?
Sans être suspendue, la SCPI affiche des signaux de vigilance : environ 6,4 % de la capitalisation en attente de retrait, des valeurs d'expertise en baisse (-3,6 % au premier semestre 2026, jusqu'à -6,1 % sur les bureaux), et un taux d'occupation en repli progressif (88,85 % en 2024 à 85,01 % mi-2026). Un fonds de remboursement dédié reste actif pour absorber les demandes.