Depuis 2025, neuf SCPI historiques ont abandonné le capital variable pour basculer en capital fixe — dont huit depuis janvier 2026. Pour leurs associés, les règles de sortie changent du tout au tout, et les premières transactions sur les marchés secondaires font apparaître des décotes importantes.

Capital variable, capital fixe : toute la différence est à la sortie

Le capital variable est le régime de la quasi-totalité des SCPI françaises. Son principe : la société de gestion assure la contrepartie entre associés entrants et sortants. Les souscriptions nouvelles financent les demandes de retrait, à un prix encadré par la réglementation et calculé à partir de la valeur de reconstitution du patrimoine.

Ce mécanisme suppose une collecte suffisante pour absorber les retraits. Lorsque cette condition n’est plus remplie, la société de gestion peut suspendre la variabilité du capital. Le rachat de parts par le fonds prend alors fin : les parts s’échangent sur un marché secondaire, par confrontation mensuelle des ordres d’achat et de vente, à un prix librement formé.

Un effet du basculement est souvent ignoré : les demandes de retrait déjà enregistrées sont annulées. Les associés qui attendaient leur tour repartent de zéro et doivent trouver eux-mêmes une contrepartie.

Des décotes marquées, sur des volumes très faibles

Les premières confrontations font apparaître des écarts importants avec le dernier prix de souscription. Sur Primopierre, passée en capital fixe le 7 janvier 2026, la confrontation du 26 mars a porté sur 171 parts à 45 € net vendeur, contre 115 € de dernier prix de souscription.

La société de gestion invite elle-même à la prudence dans la lecture de ce chiffre : il reflète la rencontre ponctuelle d’un nombre limité d’ordres et ne constitue pas un indicateur de la valeur du patrimoine, dont la valeur de réalisation ressortait à 78,45 € par part au 31 décembre 2025. Sur l’ensemble des véhicules concernés, les volumes échangés ne représentent à ce stade qu’une fraction infime du capital.

Un phénomène concentré, pas généralisé

Le stock de parts en attente de retrait sur l’ensemble du marché s’établissait à 2,8 Md€ fin 2025, soit 3,1 % de la capitalisation globale. Il est revenu à 2,44 Md€ au premier trimestre 2026. Surtout, il est très concentré : une dizaine de SCPI, à dominante bureaux, en portent 73 %.

Les fonds concernés partagent un profil identifiable — constitués avant 2015, majoritairement investis en immobilier tertiaire, et directement exposés à la double correction des valeurs et des usages depuis 2022. La grande majorité des SCPI en circulation n’est pas dans cette situation.

Ce que ça change pour vous

Si vous détenez des parts d’une SCPI passée en capital fixe : votre éventuelle demande de retrait a été annulée. Sortir suppose désormais de passer un ordre de vente, sans garantie d’exécution ni de prix. Céder aujourd’hui, c’est accepter la décote du marché secondaire ; conserver, c’est accepter un horizon incertain. L’arbitrage dépend de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de la qualité des actifs du fonds. Il n’existe pas de réponse générale.

Si vous envisagez d’investir en SCPI : le régime de capital et le stock de parts en attente de retrait figurent dans le bulletin trimestriel de chaque fonds. Ce sont deux indicateurs à examiner au même titre que le taux de distribution — et ils sont bien plus prédictifs de votre capacité à récupérer votre épargne le jour venu.

Rappel des risques. La SCPI est un placement immobilier de long terme. Elle présente un risque de perte en capital : le capital investi n’est pas garanti. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. La liquidité est limitée : ni la revente des parts ni son délai ne sont garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 10 ans minimum.

Cet article est pédagogique et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Si vous détenez des parts d’une SCPI concernée, ou si vous vous interrogez avant de souscrire, échangeons sur votre situation : l’analyse dépend de votre horizon, de votre fiscalité et de la place de ce placement dans votre patrimoine.

Sources

• Praemia REIM France — Bulletin trimestriel d’information SCPI Primopierre, T1 2026, données au 31/03/2026
• Pierrepapier.fr — « SCPI ayant suspendu la variabilité de leur capital : l’état des lieux de leurs marchés secondaires », 10 juin 2026
• Primaliance — « Suspension de la variabilité du capital en SCPI : comprendre les transitions en cours », 23 juin 2026
• ASPIM — Les fonds immobiliers grand public, T4 2025 et T1 2026