En septembre 2025, CORUM Origin a acheté un immeuble de bureaux à Courbevoie. C’était sa première acquisition en Île-de-France depuis 2018. Regarder ce que cette SCPI achète, et à quel moment elle l’achète, en dit plus long sur sa gestion que son taux de distribution.

Highlight, Courbevoie : acheter quand personne n’achète

L’immeuble Highlight, c’est 18 196 m² de bureaux sur quinze étages, à 800 mètres de La Défense, entièrement restructurés en 2022. CORUM Origin l’a acquis en septembre 2025, mettant fin à sept ans d’absence sur le marché francilien.

Le calendrier mérite qu’on s’y arrête. En 2024, l’investissement en bureaux d’Île-de-France a enregistré son plus faible volume depuis 2009, et les prix au mètre carré étaient revenus aux niveaux du milieu des années 2010 hors Paris intra-muros. La société de gestion a donc acheté au creux du cycle, au moment où la plupart des investisseurs institutionnels s’étaient retirés. Une deuxième acquisition francilienne, l’immeuble « L’Alphabet », a suivi.

Un détail compte davantage que la surface : Highlight abrite cinq locataires issus de cinq secteurs différents — promotion immobilière avec Kaufman & Broad, hôtellerie avec Grape Hospitality, agroalimentaire avec le groupe Savencia, services immobiliers avec CBRE GWS France, événementiel avec Comexposium. Le départ de l’un n’entraîne pas celui des autres. C’est de la mutualisation à l’intérieur d’un même immeuble, ce qui reste peu fréquent sur un actif de bureaux de cette taille.

Dublin, Kuopio : où la SCPI va chercher son rendement

Le patrimoine français ne représente qu’une petite part de CORUM Origin. Les acquisitions récentes montrent où se construit réellement le revenu :

• City Quay, Dublin — 8 140 m², 58 M€, rendement à l’acquisition de 9,2 %, avec Coca-Cola et Morgan Stanley parmi les occupants.
• Grand Canal, Dublin — 4 427 m², 35 M€, rendement de 7,3 %, loué à trois locataires institutionnels.
• Plateforme logistique multi-température, Kuopio (Finlande) — 7 708 m², 10,1 M€, rendement à l’acquisition de 9,96 %, en juin 2026.

Ces rendements d’acquisition, compris entre 7,3 % et 9,96 %, expliquent comment une SCPI distribue 6,5 % après frais de gestion. L’écart entre le rendement d’un immeuble à l’achat et le taux servi à l’associé correspond aux frais, à la trésorerie non investie et aux éventuels travaux : c’est un repère utile pour juger de la soutenabilité d’une distribution.

L’ensemble représente aujourd’hui 164 immeubles, 401 locataires et 1 638 679 m² répartis dans treize pays, dont aucun ne dépasse 27 % du patrimoine.

La part de la performance qui ne vient pas des loyers

Sur CORUM Origin, une partie du résultat provient des cessions, pas seulement des loyers. Depuis la création, plus de 105 millions d’euros de plus-values ont été redistribués aux associés, soit environ 23 % de valeur créée en complément des dividendes.

C’est une caractéristique de gestion, pas un bonus. Elle a deux conséquences très concrètes. Le revenu peut être moins régulier que sur une SCPI de rendement classique, puisqu’une partie dépend d’arbitrages dont le calendrier n’est pas prévisible. Et l’horizon de détention doit être plus long : le temps qu’un actif acheté en bas de cycle soit revalorisé puis cédé.

Ce que ça change pour vous

Si vous êtes déjà associé — la stratégie contracyclique appliquée en Île-de-France a déjà été menée au Royaume-Uni après le Brexit et aux États-Unis. Elle peut produire des résultats ; elle peut aussi rester sans effet si le marché francilien ne se redresse pas. Suivez la valeur de reconstitution dans les bulletins trimestriels plutôt que le seul taux de distribution.

Si vous envisagez de souscrire — trois éléments à intégrer avant tout calcul. Les frais de souscription de 11,96 % supposent un horizon d’au moins dix ans : une sortie à cinq ans en détruit une part significative. Le délai de jouissance de cinq mois décale l’entrée dans la distribution. Enfin, la fiscalité des revenus étrangers, souvent présentée comme un avantage, produit un résultat différent selon votre tranche marginale d’imposition : le mécanisme du taux effectif ne donne pas le même effet à 41 % qu’à 11 %.

Pour un travailleur non salarié fortement imposé, la question n’est d’ailleurs pas seulement « quelle SCPI » mais « dans quelle enveloppe » : détention directe, assurance-vie ou nue-propriété ne conduisent pas au même revenu net. C’est le calcul que nous faisons au cas par cas.

Les points de vigilance

• Frais de souscription élevés (11,96 % TTC) et frais de gestion de 14,88 % TTC : l’amortissement suppose une détention longue.
• Revenu partiellement dépendant d’arbitrages, donc moins régulier qu’une SCPI de rendement pur.
• Objectif de distribution annoncé à 6 % : le 6,5 % de 2025 est au-dessus de la cible du gérant, pas en dessous — ne le projetez pas mécaniquement.
• Fiscalité des revenus étrangers à valider avec votre situation réelle avant toute souscription.

Rappel sur les risques. Une SCPI présente un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’occupation des immeubles, des loyers encaissés et des décisions de distribution de la société de gestion. La liquidité est limitée : le rachat des parts n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et les acquisitions décrites ci-dessus ne préjugent pas des résultats à venir.

Cet article est pédagogique et ne constitue pas un conseil personnalisé. La pertinence d’une SCPI dépend de votre situation patrimoniale, de votre fiscalité, de votre horizon et de votre tolérance au risque.

Faire analyser CORUM Origin dans votre situation →

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Sources

• Bulletin trimestriel T3 2025 — CORUM Asset Management
• Communiqué d’acquisition de l’immeuble Highlight — CORUM Origin, septembre 2025
• Communiqué CORUM — second semestre 2025, dix acquisitions dans six pays européens
• Données marché bureaux Île-de-France 2024-2025 — CBRE, BNP Paribas Real Estate
• Registre AMF — SCPI CORUM Origin, visa n°12-17

Données arrêtées au 25 août 2026. Toniram est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine, conseiller en investissements financiers immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 25002668.