La vacance commerciale française a atteint 11,6 % en 2025, un record, en hausse pour la troisième année consécutive. Sur le même exercice, les SCPI à prépondérance commerces ont pourtant affiché une performance globale de +4,1 %, contre +1,46 % pour l’ensemble du marché.

Une vacance record, mais trois marchés très différents

Le chiffre global est réel : 11,6 % des locaux commerciaux étaient vacants en France en 2025, contre 10,7 % un an plus tôt, selon le relevé annuel de Codata. Un local sur neuf est vide, et la hausse dure depuis trois ans.

La moyenne recouvre pourtant des situations opposées. Les centres commerciaux affichent 16,8 % de vacance, les commerces de pied d’immeuble 11,7 %, et les zones commerciales de périphérie seulement 8,4 %. Plus de huit points séparent le format le mieux orienté du moins bien orienté : la hiérarchie qui prévalait il y a quinze ans s’est inversée.

Les SCPI de commerces ne sont pas là où se concentre la vacance

C’est ce qui dissout la contradiction apparente. Les SCPI à prépondérance commerces détiennent aujourd’hui surtout des retail parks de périphérie — ces ensembles de moyennes surfaces accessibles directement depuis le parking — et des commerces à ancrage alimentaire, dont le chiffre d’affaires dépend d’un besoin quotidien plutôt que d’un arbitrage de consommation. Autrement dit, la statistique de vacance décrit largement un marché dans lequel ces fonds ont choisi de ne pas être.

Dans le classement 2025 de l’ASPIM et de l’IEIF, la catégorie commerces ressort quatrième sur sept, derrière les SCPI diversifiées (+6,3 %), la logistique et les locaux d’activité (+5,8 %) et l’hôtellerie (+5,1 %). Mais elle reste nettement positive, quand les bureaux sont proches de zéro et que la santé et éducation (−1,3 %) comme le résidentiel (−4,5 %) terminent l’exercice en négatif.

Un segment qui performe et que personne ne souscrit

Le paradoxe se prolonge du côté de la collecte. Les SCPI commerces n’ont capté que 2 % de la collecte brute 2025, loin derrière les diversifiées (65 %) et les bureaux (24 %). Au premier semestre 2026, leur part revient à 1,3 %.

Cette étroitesse a une conséquence directe, rarement mise en avant : moins de véhicules, des capitalisations modestes, et donc un marché des parts plus étroit à la revente. À performance comparable, le risque de liquidité n’est pas le même que sur une grande SCPI diversifiée.

Ce que ça change pour vous

Si vous détenez déjà des parts d’une SCPI de commerces : le taux d’occupation seul ne dit pas grand-chose. Deux éléments sont plus parlants dans le rapport annuel et le bulletin trimestriel — la répartition entre périphérie, pied d’immeuble et galerie marchande, et la nature des enseignes locataires (alimentaire, équipement de la maison et restauration d’un côté ; prêt-à-porter et commerce spécialisé de l’autre). Ajoutez-y la concentration des loyers sur quelques preneurs et la durée résiduelle ferme des baux.

Si vous envisagez de souscrire : une performance 2025 positive ne préjuge en rien de celle de 2026, et le taux de distribution ne se lit jamais isolément — il doit être rapproché de la performance globale annuelle, qui intègre l’évolution du prix de la part. Au premier semestre 2026, le prix de part moyen du marché a d’ailleurs reculé de 2,4 %, et 53 % des SCPI ont réduit leur acompte. Un segment étroit se dose en proportion, pas en conviction unique.

Rappel des risques. La SCPI est un placement immobilier de long terme. Elle présente un risque de perte en capital : le capital investi n’est pas garanti. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. La liquidité est limitée : ni la revente des parts ni son délai ne sont garantis, et ce risque est accentué sur un segment faiblement souscrit. L’immobilier commercial reste exposé au risque de vacance locative et à la santé financière des enseignes preneuses à bail. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Cet article est pédagogique et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Si vous vous interrogez sur la place des commerces dans votre allocation, échangeons sur votre situation : l’analyse dépend de votre horizon, de votre fiscalité et de l’équilibre d’ensemble de votre patrimoine.

Sources

• ASPIM et IEIF — « Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 », communiqué du 9 février 2026
• ASPIM et IEIF — « Collecte et performance des fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026 », communiqué du 5 août 2026
• Codata Digest 2026 — relevé annuel de la vacance commerciale en France, repris par la Banque des Territoires et la Confédération des Commerçants de France
• La Centrale des SCPI — « SCPI de commerces : pourquoi elles tiennent quand la vacance bat des records », 27 août 2026