SCPI hôtellerie : le segment qui performe et que personne ne souscrit

Troisième au classement, absent des allocations

Les statistiques publiées par l'ASPIM et l'IEIF classent les stratégies par performance globale annuelle 2025. Les SCPI diversifiées arrivent en tête (+6,3 %), devant la logistique et les locaux d'activité (+5,8 %), puis les hôtels, tourisme et loisirs (+5,1 %) et les commerces (+4,1 %). La performance des SCPI à prépondérance bureaux est proche de zéro ; celles investies en santé et éducation (−1,3 %) et en résidentiel (−4,5 %) terminent l'année en territoire négatif.

La collecte raconte une tout autre histoire. Sur les 5,5 milliards d'euros souscrits en 2025, les SCPI diversifiées ont capté 65 % des souscriptions et les SCPI de bureaux 24 %. Les hôtels, tourisme et loisirs pèsent moins de 1 %. Un segment sur le podium de la performance reste donc quasi absent des allocations des épargnants.

Un cadre européen qui redessine l'hébergement touristique

Le règlement européen 2024/1028 est applicable depuis le 20 mai 2026 dans les vingt-sept États membres. Chaque loueur de courte durée doit désormais disposer d'un numéro d'enregistrement vérifiable, et les plateformes transmettent aux autorités locales l'identité du loueur, l'adresse du bien et le nombre de nuitées.

Ce texte ne modifie pas le fonctionnement des SCPI. Il resserre en revanche le cadre de la location touristique entre particuliers, jusqu'ici largement informelle. C'est un élément de contexte pour l'hébergement professionnel, pas une garantie de performance future.

La contrepartie : un secteur cyclique et un marché des parts étroit

Le revers est réel et documenté. L'immobilier hôtelier dépend de la fréquentation touristique et de la solidité de l'exploitant preneur à bail. Pendant la crise sanitaire, les distributions du segment ont fortement reculé sur deux exercices consécutifs avant de retrouver leur niveau : la mémoire de cet épisode explique en partie la prudence des souscripteurs.

Second point, souvent sous-estimé : un segment qui capte moins de 1 % de la collecte annuelle a mécaniquement un marché des parts plus étroit. La revente peut y être plus longue que sur une SCPI diversifiée. C'est à intégrer avant de souscrire, pas au moment de sortir.

Ce que ça change pour vous

Si vous détenez déjà des parts exposées à l'hôtellerie : la bonne tenue de 2025 ne dispense pas de vérifier deux points dans le bulletin trimestriel — la durée résiduelle ferme des baux et l'identité des exploitants. Sur de l'immobilier d'exploitation, la visibilité des revenus tient davantage à ces deux paramètres qu'au taux de distribution de l'an dernier.

Si vous envisagez de souscrire : l'exposition hôtelière se construit en proportion, pas en conviction unique. Une SCPI spécialisée donne une exposition pure au cycle touristique, à la hausse comme à la baisse ; une SCPI diversifiée qui monte progressivement une poche hôtelière lisse ce cycle avec d'autres typologies d'actifs. Le bon dosage dépend du reste de votre patrimoine et de votre horizon de placement.

Rappel des risques. La SCPI est un placement immobilier de long terme. Elle présente un risque de perte en capital : le capital investi n'est pas garanti. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. La liquidité est limitée : ni la revente des parts ni son délai ne sont garantis, et ce risque est accentué sur un segment faiblement souscrit. L'immobilier hôtelier est par ailleurs exposé au cycle de la fréquentation touristique et à la défaillance éventuelle de l'exploitant. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 10 ans minimum.

Cet article est pédagogique et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Si vous vous interrogez sur la place de l'hôtellerie dans votre allocation, échangeons sur votre situation : l'analyse dépend de votre horizon, de votre fiscalité et de l'équilibre d'ensemble de votre patrimoine.

Article pédagogique publié par Toniram, cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CIF, ORIAS 25002668). Il ne constitue pas un conseil personnalisé.