- Une SCPI diversifie l’immobilier ; plusieurs SCPI diversifient aussi les gérants, les pays et les secteurs.
- Le revenu affiché est une estimation à partir des taux de distribution 2025 : il n’est ni garanti ni une prévision.
- Le résultat se partage par lien et peut être soumis au cabinet pour une analyse gratuite.
Comment lire le résultat
Le revenu annuel brut applique à chaque ligne le taux de distribution 2025 publié par la société de gestion. Le revenu net retire, sur la seule part des loyers de source française, l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale et les prélèvements sociaux ; la part de source étrangère est déjà nette de l’impôt payé dans le pays des immeubles et n’est pas soumise aux prélèvements sociaux, l’impôt français étant neutralisé par la convention fiscale du pays concerné. Les frais de souscription sont inclus dans le prix des parts : l’outil indique combien d’années de distribution il faut pour les récupérer.
Les répartitions par pays, par type d’actif et par société de gestion sont calculées en pondérant les répartitions publiées de chaque SCPI par sa part dans l’assemblage. Les libellés sont regroupés en familles homogènes (les régions françaises comptent pour la France, les locaux d’activités et entrepôts pour la logistique) afin que les SCPI soient comparables entre elles.
Les points de vigilance vérifiés
L’outil signale les concentrations que l’on retrouve le plus souvent dans les assemblages : une SCPI ou une société de gestion qui pèse plus de la moitié, un pays ou un secteur qui dépasse 60 % du patrimoine, une exposition hors zone euro supérieure à 20 % (risque de change), une SCPI trop jeune pour avoir un taux constaté, une capitalisation inférieure à 100 millions d’euros, un taux d’occupation financier sous 90 %, des frais de souscription moyens élevés ou au contraire absents (ce qui déplace la rémunération vers la gestion et la sortie), et un indicateur de risque de 4 ou plus. Ce sont des signaux à examiner, pas des verdicts : la valeur de reconstitution, les délais de retrait, l’endettement et surtout votre situation personnelle ne sont pas mesurés ici.
Questions fréquentes
Combien de SCPI faut-il pour être diversifié ?
Trois à cinq SCPI suffisent généralement, à condition qu’elles diffèrent réellement : sociétés de gestion, pays, types d’actifs. Dix SCPI très proches diversifient moins que trois SCPI complémentaires.
Le revenu net calculé est-il celui que je toucherai ?
Non : c’est une estimation qui suppose une détention en direct, un taux de distribution stable et un régime fiscal simplifié. Un crédit, une détention en assurance-vie ou en démembrement, ou une situation particulière changent le résultat. C’est précisément ce que l’analyse gratuite du cabinet permet de vérifier.
Pourquoi les SCPI européennes ne supportent-elles pas les prélèvements sociaux ?
Les loyers d’immeubles situés hors de France sont imposés dans le pays de situation, puis traités en France selon la convention fiscale, par crédit d’impôt ou par exonération avec taux effectif. Dans les deux cas, ils échappent aux prélèvements sociaux français. Le détail figure dans le guide fiscalité des SCPI européennes.
Puis-je enregistrer mon assemblage ?
Oui : l’adresse de la page se met à jour avec votre sélection. Copiez-la, ou utilisez le bouton « Copier le résumé ». Le bouton « Demander une analyse gratuite » transmet l’assemblage au cabinet.
Sources : bulletins trimestriels, rapports annuels et documents d’informations clés des sociétés de gestion ; données au 28 septembre 2026. Outil conçu et vérifié par le cabinet Toniram, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 25002668). Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital ; les revenus ne sont pas garantis et la liquidité est limitée.