Remake Kross : une SCPI 100 % hors de France, et un retour des frais d’entrée

Une SCPI qui sort des frontières, au sens strict

Remake Kross n’investira aucun euro en France. Son univers : l’Europe hors France, l’Amérique du Nord, l’Asie (Corée du Sud, Japon) et l’Océanie (Australie, Nouvelle-Zélande). Toutes les typologies d’actifs sont ouvertes — bureaux, commerces, logistique, locaux d’activité, hébergement géré, santé, éducation, résidentiel — sans spécialisation sectorielle ni pays dominant affiché au départ.

La société de gestion applique trois filtres pour retenir un marché : la profondeur des transactions locales, la couverture par les grands brokers internationaux pour disposer de données comparables, et l’existence d’une convention fiscale avec la France éliminant la double imposition des revenus fonciers de source étrangère. Ce dernier point n’est pas cosmétique : il conditionne le rendement net que percevra un associé résident français.

Ce qui distingue Kross des autres SCPI de la maison

Trois paramètres méritent l’attention, et vont tous dans le sens d’un risque plus élevé que celui d’une SCPI européenne classique.

Les frais d’entrée. Remake s’est fait connaître avec Remake Live et ses 0 % de commission de souscription. Kross revient au modèle traditionnel : 10 % HT, soit 12 % TTC, prime d’émission incluse. La commission de gestion s’élève à 12 % TTC des produits locatifs, et une commission d’acquisition de 2 % TTC s’ajoute sur chaque actif acheté.

L’endettement. La SCPI peut emprunter jusqu’à 40 % de la valeur de ses actifs, pour un levier cible d’environ 25 %. C’est deux fois le plafond de nombreuses SCPI récentes. Le levier amplifie les résultats dans les deux sens.

Le risque de change. Investir au Japon, en Corée, aux États-Unis ou en Australie signifie détenir des actifs libellés en devises. L’exposition peut atteindre 50 % de la valeur des actifs et, selon le document d’informations clés, elle ne fait pas l’objet d’une couverture systématique. Une baisse du dollar ou du yen face à l’euro pèserait directement sur la valeur des parts et sur les revenus.

Ce que ça change pour vous

Si vous détenez déjà une SCPI Remake. Rien ne change pour vos parts existantes : Kross est un véhicule distinct, avec ses propres statuts, son propre patrimoine et ses propres frais. La question utile est celle du doublon : si vous êtes déjà exposé à Remake Live, dont environ 76 % du patrimoine est hors de France, l’apport de diversification de Kross porte surtout sur l’Amérique du Nord, l’Asie et l’Océanie — pas sur l’Europe.

Si vous envisagez de souscrire. Le ticket d’entrée est de 50 parts, soit 5 000 € au prix de 100 €. Deux tranches « sponsors » précèdent le lancement : 90 € la part avec une inaliénabilité de deux ans (collecte plafonnée à 21,375 M€), puis 95 € avec une inaliénabilité d’un an (plafond 14,25 M€). La décote se paie en blocage — un arbitrage à faire en fonction de votre besoin de liquidité, pas de la remise affichée.

Surtout, gardez en tête l’écart entre l’objectif commercial et le scénario réglementaire. Remake vise un TRI net de 7,5 % sur dix ans, dont 6,5 % de distribution. Le document d’informations clés, lui, retient dans son scénario intermédiaire un rendement annuel moyen de 5,49 % net de frais sur dix ans, et de −6,88 % par an dans son scénario de tensions. Aucun de ces chiffres n’est une prévision : ce sont deux manières normées de représenter l’incertitude.

Enfin, une SCPI qui démarre n’a ni patrimoine, ni locataires, ni historique de distribution. Les premières acquisitions détermineront le profil réel du fonds, et le délai de jouissance court jusqu’au premier jour du sixième mois suivant la souscription.

Rappel des risques. La SCPI est un placement immobilier de long terme. Elle présente un risque de perte en capital : le capital investi n’est pas garanti et peut n’être restitué que partiellement. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. La liquidité est limitée : ni la revente des parts ni son délai ne sont garantis, elle dépend de l’existence d’une contrepartie et peut s’effectuer à un prix inférieur au prix d’acquisition. S’ajoutent ici un risque de change non systématiquement couvert et un risque lié à l’endettement. Les objectifs de performance ne sont pas garantis. Le traitement fiscal dépend de la situation de chacun et de la convention fiscale applicable, et peut évoluer.

Cet article est pédagogique et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Une SCPI sans historique ne se juge ni sur son objectif de rendement, ni sur la réputation de sa société de gestion, mais sur la place qu’elle occuperait dans votre allocation. Échangeons sur votre situation avant le 5 octobre si la question se pose pour vous.

Article pédagogique publié par Toniram, cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CIF, ORIAS 25002668). Il ne constitue pas un conseil personnalisé.